+ 4

+ 2

Posted in Справочник риэлтора - Договорные основы риэлторской деятельности

В случае если законодательством РФ установлено, что какие-либо из сведений, указанных выше, не подлежат сообщению иначе, как на основании специально установленных таким законом правил, применению подлежат эти специально установленные правила.

К числу органов, осуществляющих исполнение запросов риэлторов о предоставлении им сведений, относятся:

1) органы, осуществляющие в установленном законодательством РФ порядке ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, иных реестров недвижимого имущества в соответствии с нормативными актами субъектов РФ, земельного кадастра РФ;

2) органы жилищно-коммунального хозяйства и организации, осуществляющие эксплуатацию объектов жилого и нежилого фондов;

3) паспортные управления (отделы, столы) управлений, отделов внутренних дел;

4) попечительские советы (отделы) органов социального обеспечения;

5) государственные регистрационные палаты субъектов РФ;

6) комитеты (управления, отделы) по управлению государственным (муниципальным) имуществом;

7) органы регистрации актов гражданского состояния;

8) специализированные лечебные учреждения.

Недопустимо сокрытие информации и объявления ее конфиденциальной иначе, как в силу предписания федерального закона. Должностные лица не вправе отказывать риэлторам в сообщении им определенных сведений со ссылкой на их конфиденциальность в отсутствие прямого указания на это федерального закона.

Обжалование отказа должностного лица в предоставлении риэлтору запрашиваемых им сведений осуществляется в судебном и административном порядке.

Риэлтор обязан:

1) информировать потребителя риэлторских услуг о законодательных и нормативных актах в области рынка недвижимости;

2) не разглашать информацию, полученную в ходе проведения сделки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством;

3) обеспечивать сохранность документов, полученных от потребителя риэлторских услуг для совершения сделки;

4) предоставлять клиенту достоверную и полную информацию в отношении объекта недвижимости, прав на него и о собственнике (владельце), которая может быть получена на законных основаниях;

5) обеспечивать правовую защиту интересов клиента путем составления проектов сделок, разъяснения прав и обязанностей, а также содержания и правовых последствий сделки;

6) предоставлять оригинал свидетельства о государственной регистрации.

Бухгалтерский учет риэлторской организации. Сделки с правами на недвижимость являются одним из направлений деятельности риэлторских организаций, чаще всего - это права инвестора. При этом риэлторские организации могут выступать как первичными, так и вторичными правообладателями этих прав. Большинство риэлторских организаций занимаются оказанием услуг в сфере операций с недвижимостью: сдача в аренду недвижимости юридическим и физическим лицам, оказание консультационных услуг, услуг, связанных с предоставлением клиенту банка данных на продаваемые или сдаваемые в аренду объекты недвижимости, и др.

Правоотношения сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества регулируются § 7 гл. 30 ГК РФ. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Переход права собственности на недвижимость по указанному договору к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Право собственности у приобретателя объекта недвижимости возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Риэлторская деятельность представляет собой действия по совершению гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них, осуществляемая на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по его доверенности). При этом риэлторская организация может действовать как от своего имени, так и от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка.

Риэлторская деятельность - деятельность, осуществляемая на основе соглашения с заинтересованным лицом или по доверенности: по совершению от его имени и за его счет, от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица.

Риэлторская деятельность рассматривается как посредническая, т.е. осуществляется на основе договоров комиссии, поручения или агентирования.

Какие из заключаемых сделок квалифицировать как посреднические, а какие - нет, вызывает определенные трудности у риэлторских организаций.

+ 4

+ 3

Posted in Справочник риэлтора - Договорные основы риэлторской деятельности

В соответствии со ст. 139 СК РФ судьи, вынесшие решение об усыновлении ребенка, или должностные лица, осуществляющие государственную регистрацию усыновления, а также лица, иным образом осведомленные об усыновлении, обязаны сохранять тайну усыновления ребенка под угрозой привлечения к ответственности.

Журналистская тайна предусмотрена в ст. 41 Закона РФ от 27 декабря 1991 г. N 2124-I "О средствах массовой информации". Редакция не вправе разглашать в распространяемых сообщениях и материалах сведения, предоставленные гражданином с условием сохранения в тайне. Редакция обязана сохранять в тайне источник информации и не вправе называть лицо, предоставившее сведения с условием неразглашения его имени, за исключением случая, когда соответствующее требование поступило от суда в связи с находящимся в его производстве делом.

Согласно ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 12 августа 1995 г. N 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности" гарантируется сохранение в тайне имен лиц, внедренных в организованные преступные группы, штатных негласных сотрудников органов, осуществляющих оперативно-розыскную деятельность, а также лиц, оказывающих этим органам содействие на конфиденциальной основе. Сведения об этих лицах могут быть преданы гласности лишь с их письменного согласия и в случаях, предусмотренных федеральными законами.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 7 августа 2001 г. N 119-ФЗ "Об аудиторской деятельности" аудиторские организации и индивидуальные аудиторы обязаны хранить тайну об операциях аудируемых лиц и лиц, которым оказывались сопутствующие аудиту услуги. Аудиторские организации и индивидуальные аудиторы обязаны обеспечивать сохранность сведений и документов, получаемых и (или) составляемых ими при осуществлении аудиторской деятельности, и не вправе передавать указанные сведения и документы или их копии третьим лицам либо разглашать их без письменного согласия организаций и (или) индивидуальных предпринимателей, в отношении которых осуществлялся аудит и оказывались сопутствующие аудиту услуги, за исключением случаев, предусмотренных указанным Законом и другими федеральными законами. Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование аудиторской деятельности, и иные лица, получившие доступ к сведениям, составляющим аудиторскую тайну, обязаны сохранять конфиденциальность в отношении таких сведений.

Таким образом, предоставление риэлтору сведений о фактах усыновления граждан не допускается вне зависимости от характера запроса и обстоятельств, на которые ссылается запрашивающий такие сведения риэлтор. Предоставление риэлтору сведений о состоянии гражданина на учете в специализированном лечебном учреждении допускается исключительно при наличии мотивированного обоснования о необходимости получения риэлтором таких сведений, письменного согласия проживающих с таким гражданином совершеннолетних родственников и письменного разрешения вышестоящего по отношению к лечебному учреждению органа здравоохранения. Предоставление риэлтору иных врачебных сведений о гражданине, за исключением простого факта нахождения или отсутствия его на учете в специализированном лечебном учреждении, не допускается вне зависимости от характера запроса и обстоятельств, на которые ссылается запрашивающий такие сведения риэлтор.

Должностные лица, виновные в предоставлении риэлтору персональных сведений о гражданах, разглашение которых не допускается, несут установленную законодательством РФ ответственность.

Разглашение риэлтором ставших известными ему персональных сведений о гражданине, составляющих врачебную тайну или тайну усыновления, является безусловным основанием для привлечения его к ответственности.

+ 3

+ 3

Posted in Справочник риэлтора - Договорные основы риэлторской деятельности

К сведениям особой важности следует относить сведения в области военной, внешнеполитической, экономической, национально-технической, разведывательной, контрразведывательной и оперативно-розыскной деятельности, распространение которых может нанести ущерб интересам РФ в одной или нескольких из перечисленных областей (п. 3 Правил).

К совершенно секретным сведениям следует относить сведения в области военной, внешнеполитической, экономической, национально-технической, разведывательной, контрразведывательной и оперативно-розыскной деятельности, распространение которых может нанести ущерб интересам министерства, ведомства или отрасли экономики РФ в одной или нескольких из перечисленных областей.

К секретным сведениям следует относить все остальные сведения из числа сведений, составляющих государственную тайну. Ущербом безопасности РФ в этом случае считается ущерб, нанесенный интересам предприятия, учреждения или организации в военной, внешнеполитической, экономической, национально-технической, разведывательной, контрразведывательной и оперативно-розыскной деятельности.

Обоснование необходимости отнесения сведений к государственной тайне возложено на органы государственной власти, предприятия, учреждения и организации, которыми эти сведения получены.

К сведениям, составляющим специально охраняемую тайну, относится конфиденциальная информация. Перечень сведений конфиденциального характера определен в Указе Президента РФ от 6 марта 1997 г. N 188 "Об утверждении Перечня сведений конфиденциального характера", согласно которому к таким сведениям относятся:

1) сведения о фактах, событиях и обстоятельствах частной жизни гражданина, позволяющие идентифицировать его личность (персональные данные);

2) ведения, составляющие тайну следствия и судопроизводства;

3) служебные сведения, доступ к которым ограничен органами государственной власти в соответствии с ГК РФ и федеральными законами;

4) сведения, связанные с коммерческой деятельностью, доступ к которым ограничен в соответствии с ГК РФ и федеральными законами (коммерческая тайна);

5) сведения, связанные с профессиональной деятельностью, доступ к которым ограничен в соответствии с Конституцией РФ и федеральными законами.

К ним относятся медицинская, нотариальная, адвокатская тайна, банковская тайна, тайна усыновления, семейная тайна, тайна переписки, телефонных переговоров, почтовых отправлений, телеграфных и иных сообщений, журналистская тайна и ряд других тайн. Все эти тайны необходимы для обеспечения конфиденциальности частной жизни граждан, а также для сохранения в тайне служебной и коммерческой информации. Сведения, составляющие медицинскую тайну, определены в ст. 61 Основ законодательства Российской Федерации об охране здоровья граждан от 22 июля 1993 г. N 5487-1, а также в ст. 9 Закона РФ от 2 июля 1992 г. N 3185-I "О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании". Предоставление таких сведений возможно только с согласия пациента. Без согласия пациента предоставление информации третьим лицам возможно:

1) в целях обследования и лечения гражданина, не способного из-за своего состояния выразить свою волю;

2) при угрозе распространения инфекционных заболеваний, массовых отравлений и поражений;

3) по запросу органов дознания и следствия, прокурора и суда в связи с проведением расследования или судебных разбирательств.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 31 мая 2002 г. N 63-Ф3 "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" адвокатской тайной являются любые сведения, связанные с оказанием адвокатом юридической помощи своему доверителю.

Согласно ст. 5 Основ законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-I сведения, которые стали известны нотариусу при исполнении служебных обязанностей, а также лицам, работающим в нотариальной конторе, составляют нотариальную тайну и не подлежат разглашению.

+ 5

+ 4

Posted in Справочник риэлтора - Договорные основы риэлторской деятельности

Предоставление риэлторам информации о недвижимом имуществе, находящемся в собственности юридических и физических лиц, сверх объема сведений, включенных в реестр прав на недвижимое имущество, земельный кадастр или иную базу данных с открытым доступом, не допускается.

Предоставление риэлторам сведений о юридических лицах осуществляется органами государственной регистрации юридических лиц в объеме сведений, включенных в ведущийся ими реестр.

Предоставление риэлторам персональных сведений о гражданах осуществляется:

1) органами внутренних дел - в объеме сведений о фактах прописки (регистрации) граждан по адресам их места жительства;

2) органами жилищно-коммунального хозяйства и организациями, осуществляющими эксплуатацию объектов жилого и нежилого фондов, - в объеме сведений, включаемых в ведущиеся указанными органами домовые книги;

3) органами социального обеспечения - в объеме сведений, необходимых для установления характера и содержания прав на недвижимое имущество лиц, относящихся к особым категориям граждан (несовершеннолетних граждан и иных лиц, признанных в установленном порядке ограниченного или полностью недееспособными, инвалидов, пенсионеров);

4) органами регистрации актов гражданского состояния - в объеме сведений, включаемых в журналы регистрации актов гражданского состояния;

5) специализированными лечебными учреждениями - о фактах состояния граждан на их учете.

Государственные информационные ресурсы, которые в соответствии с п. 1 ст. 7 Закона РФ "Об информации, информатизации и защите информации" делятся на федеральные информационные ресурсы; информационные ресурсы, находящееся в совместном ведении РФ и субъектов РФ; информационные ресурсы субъектов РФ являются открытыми и общедоступными, т.е. любой может ознакомиться с документами, входящими в состав государственных информационных ресурсов. Этот принцип отражается и в положениях других законов. Так, в п. 1 ст. 6 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" предусмотрено, что сведения, содержащиеся в государственном реестре, являются открытыми и общедоступными, за исключением паспортных данных физических лиц и их ИНН.

Принцип открытости не распространяется на документы, отнесенные законом к категории ограниченного доступа. В настоящее время наметилась тенденция ослабления защиты частного интереса в связи с усилением криминальной обстановки. В законодательстве ряда стран, регулирующих отношения по ознакомлению с официальными документами, установлен приоритет защиты общественного интереса перед интересом частным*(19).

Документы с ограниченным доступом законодатель делит на два вида:

1) документы, содержащие сведения, отнесенные к государственной тайне;

2) документы, содержащие конфиденциальные сведения.

Государственная тайна - защищаемые государством сведения в области его военной, внешней, экономической, разведывательной, контрразведывательной и оперативно-розыскной деятельности, распространение которых может нанести ущерб безопасности Российской Федерации (ст. 2 Закона РФ от 21 июля 1993 г. N 5485-I "О государственной тайне").

Степень секретности сведений, составляющих государственную тайну, должна соответствовать степени тяжести ущерба, который может быть нанесен безопасности РФ вследствие распространения сведений. Законом о государственной тайне устанавливается три степени секретности сведений, составляющих государственную тайну, и соответствующие этим степеням грифы секретности для носителей указанных сведений: "особой важности", "совершенно секретно", "секретно". Отнесение сведений, составляющих государственную тайну, к различным степеням секретности должно осуществляться в соответствии с Правилами отнесения сведений, составляющих государственную тайну, к различным степеням секретности, утв. постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1995 г. N 870. Отнесение сведений к государственной тайне осуществляется руководителями органов государственной власти в соответствии с Перечнем должностных лиц, наделенных полномочиями по отнесению сведений к государственной тайне, утверждаемых Президентом РФ.

+ 3

+ 4

Posted in Справочник риэлтора - Договорные основы риэлторской деятельности

Правовые основы обмена информации в настоящее время определяются следующими нормативными актами:

1) Конституция РФ, принята 12 декабря 1993 г.;

2) Федеральный закон от 20 февраля 1995 г. N 24-ФЗ "Об информации, информатизации и защите информации";

3) Закон РФ от 9 июля 1993 г. N 5351-I "Об авторском праве и смежных правах";

4) Порядок установления платы за предоставление информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и использования полученных средств (утв. Минфином России 21 октября 1996 г. N 90, Госкомимуществом РФ 28 октября 1996 г. N АР-18/7572, Роскомземом 21 октября 1996 г. N 2);

5) Указом Президента РФ N 188 от 6 марта 1997 г. "Об утверждении перечня сведений конфиденциального характера";

7) Законом о государственной регистрации прав.

К числу сведений, предоставляемых риэлторам по их запросам должностными лицами органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления, относятся:

1) сведения о недвижимом имуществе и его характеристиках, находящемся в государственной собственности субъектов РФ, в собственности муниципальных образований;

2) сведения о недвижимом имуществе и его характеристиках, находящемся в собственности юридических и физических лиц;

3) сведения о юридических лицах и персональные сведения о гражданах.

Предоставление риэлторам любых из указанных выше сведений осуществляется исключительно при соблюдении условий такого предоставления.

Основанием предоставления риэлтору указанных сведений является его письменный запрос. В случае направления запроса риэлтором, являющимся юридическим лицом, в запросе должен быть точно поименован тот его штатный работник, который уполномочен руководителем организации-риэлтора на получение указанной информации.

Органы исполнительной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления вправе устанавливать плату за предоставление риэлторам запрашиваемой ими информации.

Сведения о недвижимом имуществе, находящемся в государственной собственности субъектов РФ, собственности муниципальных образований, и его характеристиках предоставляются по запросам риэлторов при условии, что соответствующие объекты включены в ведущийся органами по управлению государственным (муниципальным) имуществом реестр недвижимого имущества и не относятся к числу режимных объектов, разглашение информации о которых запрещено законодательством.

Предоставление риэлторам информации о государственном (муниципальном) недвижимом имуществе сверх объема сведений, включенных в соответствующий реестр, не допускается.

Сведения о недвижимом имуществе, находящемся в собственности юридических и физических лиц, и их характеристиках предоставляются по запросам риэлторов при условии, что соответствующие объекты включены в ведущийся уполномоченным на это органом реестр прав на недвижимое имущество, земельный кадастр или находятся в иной базе данных с открытым доступом и не относятся к числу режимных объектов, разглашение информации о которых запрещено законодательством.

Сведения об эксплуатационных характеристиках указанных объектов предоставляются риэлторам также органами жилищно-коммунального хозяйства и организациями, осуществляющими эксплуатацию объектов жилого и нежилого фондов.

+ 3

+ 5

Posted in Справочник риэлтора - Договорные основы риэлторской деятельности

Формирование государственных информационных ресурсов осуществляется благодаря предоставлению документальной информации гражданами, органами государственной власти, органами местного самоуправления, организациями и общественными объединениями. Перечни предоставляемой в обязательном порядке документальной информации определяются Правительством РФ. Непосредственно формирование государственных информационных ресурсов осуществляют:

1) федеральные государственные органы;

2) органы государственной власти субъектов РФ.

Перечень федеральных государственных органов, ответственных за формирование и порядок их использования, определяется Правительством РФ.

Перечень органов государственной власти субъектов РФ, порядок государственного учета и их использования определяются главой администрации субъекта РФ.

Информация - сведения о лицах, предметах, фактах, событиях, явлениях и процессах независимо от формы их представления.

Конфиденциальная информация - документированная информация, доступ к которой ограничивается в соответствии с законодательством РФ.

Пользователь (потребитель) информации - субъект, обращающийся к информационной системе или посреднику за получением необходимой ему информации и пользующийся ею.

Средства обеспечения автоматизированных информационных систем и их технологий - программные, технические, лингвистические, правовые, организационные средства (программы для электронных вычислительных машин; средства вычислительной техники и связи; словари, тезаурусы и классификаторы; инструкции и методики; положения, уставы, должностные инструкции; схемы и их описания, другая эксплуатационная и сопроводительная документация), используемые или создаваемые при проектировании информационных систем и обеспечивающие их эксплуатацию.

Государственные информационные ресурсы открыты для любого пользователя, каждый из пользователей: физическое лицо, органы государственной власти, органы местного самоуправления, организации - имеет равное право доступа к ним. Доступ к государственным информационным ресурсам обеспечивают федеральные органы государственной власти, органы государственной власти субъектов Федерации в соответствии с их компетенцией. Необходимо отметить, пользователям предоставлено право доступа, следовательно, на государственные органы возложена обязанность обеспечения доступа к информации. Как правило, заинтересованные лица делают запросы в государственные учреждения, которые владеют информационными ресурсами. При этом в запросах они не должны указывать, для чего им нужна запрашиваемая информация. Однако следует иметь в виду, что некоторая информация, находящаяся в государственных информационных ресурсах, может быть информацией с ограниченным доступом, т.е. либо являться конфиденциальной информацией, либо относиться к государственной тайне. Доступ к этим сведениям ограничен.

+ 4

+ 2

Posted in Справочник риэлтора - Договорные основы риэлторской деятельности

Единое информационное пространство предполагает единую систему справочников, классификаторов, кодификаторов, наличие соглашений по протоколам информационного обмена, форматам и структуре информационных сообщений, соглашений по структурам и форматам распределенных баз данных.

Единое информационное пространство должно быть ориентировано на запросы структур исполнительной и представительной властей, на запросы заинтересованных юридических и физических лиц.

Одним из важнейших законодательных актов в системе федерального информационного права России является Федеральный закон от 20 февраля 1995 г. N 24-ФЗ "Об информации, информатизации и защите информации". В Законе даны основные понятия, которыми оперируют в данной сфере.

Владелец информационных ресурсов, информационных систем, технологий и средств их обеспечения - субъект, осуществляющий владение и пользование указанными объектами и реализующий полномочия распоряжения в пределах, установленных Законом.

Информатизация - организационный социально-экономический и научно-технический процесс создания оптимальных условий для удовлетворения информационных потребностей и реализации прав граждан, органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций, общественных объединений на основе формирования и использования информационных ресурсов.

Информационная система - организационно упорядоченная совокупность документов (массивов документов) и информационных технологий, в том числе с использованием средств вычислительной техники и связи, реализующих информационные процессы.

Информационные процессы - процессы сбора, обработки, накопления, хранения, поиска и распространения информации.

Информационные ресурсы - отдельные документы и отдельные массивы документов, документы и массивы документов в информационных системах (библиотеках, архивах, фондах, банках данных, других информационных системах).

Государственные информационные ресурсы в зависимости от сфер ведения подразделяются на три группы:

1) федеральные информационные ресурсы;

2) информационные ресурсы совместного ведения;

3) информационные ресурсы субъектов РФ.

Сферы ведения РФ, субъектов РФ и совместного ведения определены в ст. 71-73 Конституции РФ.

+ 4

+ 1

Posted in Справочник риэлтора - Договорные основы риэлторской деятельности

Соколов П.А. приобрел в 2004 г. квартиру за 1 000 000 руб. Для ее покупки он взял в банке ипотечный кредит. Доход Соколова за 2004 г., облагаемый по ставке 13%, составил 350 000 руб.

В начале 2005 г. Соколов подал в налоговую инспекцию декларацию за 2004 г., в которой заявил свое право на имущественный вычет за этот год в сумме 350 000 руб., который и был ему предоставлен. Оставшаяся часть вычета в размере 650 000 руб. (1 000 000 - 350 000) была перенесена на следующие налоговые периоды.

Однако в конце 2005 г. за неуплату долга Соколов был лишен банком права собственности на квартиру и она была продана. Доход Соколова за 2005 г., облагаемый по ставке 13%, составил 200 000 руб.

В феврале 2006 г. он представил в свою инспекцию налоговую декларацию по НДФЛ за 2005 г., в которой заявил имущественный вычет за 2005 г. в сумме 200 000 руб. Однако право собственности на квартиру Соколовым уже утрачено. А в таком случае право на имущественный вычет по НДФЛ за 2005 г. он теряет. Поэтому налоговая инспекция в предоставлении вычета ему отказала.

Однако данную точку зрения можно оспорить, поскольку в НК РФ сказано, что, если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток переносится на последующие налоговые периоды до полного его использования. И ни слова не сказано о том, что право на вычет теряется после продажи квартиры.

В то же время получить вычет можно только на основании документов, подтверждающих право собственности на квартиру. А как только должник продаст квартиру, свидетельства о праве собственности он лишается и отстоять право на вычет после продажи квартиры будет уже невозможно.

Сложности с расчетом НДФЛ могут возникнуть в отношении сумм, которые должник получил от продажи квартиры. Если жилье к этому моменту находилось в собственности менее трех лет и его стоимость превышает 1 000 000 руб., то с суммы превышения придется заплатить налог на доходы физических лиц. При этом не важно, что всю выручку от продажи человек направляет на выплату кредита.

Однако есть другой вариант уплаты НДФЛ: не получать имущественный вычет, а уменьшить свои доходы на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с покупкой квартиры (второй абзац подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Здесь, прежде всего, имеется в виду стоимость, которую бывший собственник заплатил за квартиру продавцу, а также различные сопутствующие расходы, например на оплату услуг риэлторской организации. Поступить так целесообразно в том случае, если суммарная величина таких расходов превысит 1 000 000 руб.

В новую редакцию ст. 220 НК РФ включен закрытый перечень фактически произведенных расходов. При приобретении квартиры расходами могут быть затраты на само приобретение, а также на покупку отделочных материалов и на работы, связанные с отделкой квартиры. Если приобретается жилой дом, помимо расходов на приобретение, неизбежны расходы:

1) на услуги по достройке и отделке;

2) на разработку проектно-сметной документации;

3) на приобретение строительных и отделочных материалов;

4) на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

Принятие к вычету расходов на достройку и отделку возможно, только если в договоре указана покупка именно не завершенных строительством жилого дома или квартиры без отделки.

Перечень объектов, по которым предоставляется имущественный вычет, является закрытым, и потому вычет нельзя получить при приобретении земельного участка или строительстве дачи. В принципе при покупке загородного дома получить имущественный вычет вполне возможно. ЖК РФ установлено, что жилым домом признается индивидуальное здание, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования (п. 2 ст. 16 ЖК РФ). Поэтому очень важно, чтобы объект обозначался в документах именно как жилой, а не садовый, дачный или летний дом. Это позволит избежать споров с налоговым органом.

Имущественный вычет не применяется в случае, когда сделка купли-продажи дома или квартиры совершается между взаимозависимыми физическими лицами (письмо Минфина России от 27 июля 2005 г. N 03-05-01-04/250). Взаимозависимыми для целей налогообложения признаются лица, состоящие в брачных отношениях и отношениях родства, а также усыновители и усыновленные или попечители и опекаемые.

Чтобы получить имущественный вычет у работодателя, работнику необходимо обратиться в налоговый орган по месту жительства с заявлением на подтверждение права на вычет. К заявлению должен прилагаться ряд документов (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Это документы, подтверждающие право собственности на объект: свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и договор купли-продажи. При этом не имеет значения, приобретается такой объект у физического или у юридического лица.

Претендент на вычет должен подтвердить, что он оплатил квартиру, комнату или дом, но за жилье можно заплатить не только деньгами, но и имуществом, в частности векселем. Минфин России сообщил, что человек, расплатившийся векселем за жилье, вправе претендовать на вычет так же, как и гражданин, заплативший продавцу деньги (письмо Минфина России от 28 марта 2005 г. N 03-05-01-07/6). Единственное ограничение: это должен быть вексель не гражданина, купившего квартиру, а третьего лица. Иными словами, на вычет можно претендовать, если человек, купивший жилье, получил вексель в обмен на свои услуги или, скажем, приобрел его в банке. Другое дело, что вексель, выписанный самим покупателем квартиры, также дает право на вычет. Но лишь после того как покупатель погасит свою задолженность по этой ценной бумаге.

В последнее время довольно часто квартира приобретается в строящемся доме. В этом случае покупателю приходится долго ждать свидетельство о собственности. С 1 января 2005 г. у покупателя появилась возможность получить вычет на приобретение и такого объекта, не дожидаясь получения свидетельства. Достаточно только представить договор о приобретении квартиры в строящемся доме и (обязательно!) акт о ее передаче. Покупатель квартиры имеет право на получение имущественного налогового вычета только у одного работодателя по своему выбору (п. 3 ст. 220 НК РФ).

Раньше при приобретении квартиры покупатель имел право уменьшить доход только на проценты, уплаченные по ипотечным кредитам банков. С 1 января 2005 г. имущественный вычет предоставляется на сумму процентов, уплаченных по любым кредитам и займам не только кредитных, но и иных организаций. Важным условием сейчас является то, что заем (кредит) получен именно у организации, т.е. юридического лица.

Суммы, направленные на погашение процентов по целевым займам (кредитам), учитываются в фактическом размере до тех пор, пока заем (кредит) не будет погашен. Часто банки при уплате денежных средств за кредит выдают платежные документы, где указаны сумма средств и ссылка на кредитный договор, т.е. прямо не указано, какая сумма направляется на погашение самого кредита, а какая - на сумму процентов по нему. В таких случаях следует получить из банка справку о размере денежных средств, направленных на погашение конкретно процентов. Именно эти средства вычитаются из дохода налогоплательщика при применении имущественного вычета.

С 2005 г. имущественный налоговый вычет можно получать как у своего работодателя, так и в налоговой инспекции. Какой же вариант предпочтительнее?

Налоговая инспекция перечисляет деньги на расчетный счет. Если приобрели квартиру, например, в 2004 г. и сейчас заявили о вычете в инспекцию, то рассмотрев все документы, ИФНС вернет на счет ту сумму налога, которую работодатель удержал в течение 2004 г. Остаток вычета можно будет вернуть в следующие годы. Декларацию можно представлять в инспекцию через год.

Работодатель деньги на расчетный счет не перечисляет, он не станет удерживать из зарплаты НДФЛ до тех пор, пока полностью не используете вычет.

+ 4

+ 5

Posted in Справочник риэлтора - Договорные основы риэлторской деятельности

При приобретении квартир в объектах жилищного фонда организация-покупатель отражает их стоимость на дебете счета 04 "Нематериальные активы" в корреспонденции со счетом по учету расчетов (п. 2 указанного ниже письма). В соответствии с Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утв. письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. N 160, для учета вложений в приобретение квартир риэлторской организации следует использовать балансовый счет 08 "Капитальные вложения", субсчет "Приобретение нематериальных активов". На данном счете собираются все фактические затраты, связанные с приобретением такого рода активов (нотариальное оформление, услуги риэлторских организаций, консультационные услуги и пр.), а также расходы по доведению нематериальных активов до состояния, в котором они пригодны к использованию в запланированных целях:

1) Д 08 "Капитальные вложения", К 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - принята к учету квартира по стоимости, определенной в договоре купли-продажи;

2) Д 08 "Капитальные вложения", К 51 "Расчетные счета" (60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами") - отнесены на увеличение балансовой стоимости квартиры затраты, связанные с ее приобретением;

3) Д 04 "Нематериальные активы", К 08 "Капитальные вложения" - оприходована квартира на баланс по стоимости, включающей в себя договорную цену и затраты по доведению ее до состояния, пригодного к использованию.

Покупка квартиры по ипотеке - дело крайне невыгодное в настоящее время. Банки почти не отреагировали на предложение сделать ипотеку доступной и твердо стоят на своих 11% годовых в валюте и 16% - в рублях. Попадаются 10%, но с массой дополнительных условий, которые делают снижение ставки бессмысленной. Итого получается, что за 10-15 лет, пока расплачиваешься по кредиту (таковы самые популярные сроки, на которые они выдаются), стоимость квартиры увеличивается в полтора-три раза. Даже при постоянном росте цен на жилье такие инвестиции вряд ли можно назвать выгодными.

Клиенты обращаются к ипотеке чаще всего в двух случаях:

1) если покупают квартиру взамен съемной;

2) не устраивают условия проживания, существует возможность расплатиться за ипотеку досрочно.

Документы, которые могут потребовать в агентстве недвижимости при покупке квартиры через ипотеку:

1) правоустанавливающие документы на квартиру;

2) справка БТИ (форма N 11А);

3) экспликация квартиры;

4) справка об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным платежам;

5) отчет об оценке квартиры, произведенный независимым оценщиком;

6) выписка из домовой книги;

7) копия финансово-лицевого счета жилого помещения;

8) справка из ИФНС об уплате налога на имущество;

9) выписка из Единого государственного реестра прав (так называемая справка ЕГРП);

10) разрешение органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи и ипотеки (при наличии в семье заемщика несовершеннолетних (недееспособных)).

С 1 января 2005 г. заверять у нотариуса договор ипотеки больше не нужно. Это обязательное условие исчезло как из ст. 339 ГК РФ, так и из ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (раньше сумма расходов на нотариат доходила до 1,5% от суммы сделки).

С 2005 г. ставки государственной пошлины за регистрацию договора об ипотеке определяет НК РФ. Государственная пошлина, которую платят физические лица, составляет 500 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

2004 г. N ЧД-6-27/100@).

+ 4

+ 2

Posted in Справочник риэлтора - Договорные основы риэлторской деятельности

1) выписка из домовой книги;

2) справка ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним);

3) справка из психоневрологического диспансера;

4) справка из наркологического диспансера.

В выписке из домовой книги отражено, кто и когда был прописан и выписан из квартиры, еe должен получать в паспортном столе сам хозяин. Причем получать саму справку необязательно, достаточно посмотреть, что именно написано в домовой книге. Если окажется, что из квартиры когда-то были выписаны дети, надо требовать от хозяина так называемую встречную выписку, которая удостоверит покупателя в том, что дети не живут на улице (по крайней мере, номинально) и есть место, где они в данный момент прописаны.

В выписке из ЕГРП, помимо информации о собственнике квартиры и о том, на основании чего жилплощадь перешла в собственность, есть сведения об отсутствии арестов, запретов, обременений по квартире на день выдачи справки. Заказать выписку может любой человек.

Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров продавец предоставлять не обязан, но получить их желательно. Пятая часть сделок расторгается по причине того, что бывшие владельцы оказываются "психически больными". Они обращаются с иском об установлении их психического расстройства на момент заключения сделки. Согласно действующему законодательству договоры купли-продажи квартиры перестали подлежать обязательному нотариальному заверению. При удостоверении договора нотариус подтверждает дееспособность лиц, заключающих договор. Собирать документы можно и после внесения аванса, но тогда в дополнительном соглашении к договору передачи денег следует вписать, что все они должны быть представлены к моменту заключения основного договора. Здесь же оговаривается обязанность продавца вернуть сумму аванса в случае выявления обстоятельств юридического характера, препятствующих заключению сделки, т.е. если после сбора документов будут обнаружены негативные сведения о квартире и ее хозяевах.

Образец стандартного договора о передаче денег и дополнительного соглашения к нему, где оговаривается ответственность сторон и случаи возврата аванса, можно взять в любом агентстве недвижимости.

Важно понимать, что по российскому законодательству ни риэлторская организация, ни нотариус никакой материальной ответственности за чистоту квартиры перед покупателем не несут. Несмотря на то что некоторые агентства по собственной воле выдают гарантийные обязательства по возмещению полной стоимости квартиры в случае выявления юридических проблем с квартирой, ни одного случая возврата денег еще не было.

Гарантией для покупателя будет являться пункт в договоре купли-продажи о том, что квартира до его заключения:

1) не была отчуждена;

2) не была заложена;

3) не была обещана;

4) не состоит в споре;

5) не передана в доверительное управление;

6) не передана в аренду в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц;

7) иными правами третьих лиц не обременена и не находится под арестом.

Для того чтобы отстоять свои права в суде, этого достаточно. Добросовестным приобретателям сейчас деньги возвращают (в размере не более 1 миллиона рублей).