+ 5

+ 3

Posted in Справочник риэлтора - Основные положения операций с недвижимостью

Риэлторская организация получила заем в сумме 100 000 руб. под 30% годовых.

Ставка рефинансирования, установленная ЦБР, составила 13% годовых.

Облагаемую прибыль уменьшают проценты, рассчитанные исходя из ставки рефинансирования, увеличенной в 1,1 раза.

Ставка процентов, которые учитываются при налогообложении, составит:

13% х 1,1 = 14,3%.

Этот показатель меньше, чем проценты по займу, которые платит организация.

Следовательно, в состав внереализационных расходов можно включить проценты в пределах 14,3% годовых.

Сумма процентов, учитываемых при налогообложении прибыли, составит:

100 000 руб. х 14,3% = 14 300 руб.

По первому способу нормирования можно прийти к несложной схеме минимизации налогообложения. При получении банковского кредита в сумме 1 200 000 руб. под 30% годовых первый способ, казалось бы, неприменим, кредит один. Сравнивать проценты по нему попросту не с чем, да и рассчитать средний процент нельзя, но есть простой выход. Можно попросить банк разбить один кредит на три, например, по 400 000 руб., полученных под ту же процентную ставку.

В результате появится несколько "долговых обязательств, выданных в той же валюте на те же сроки в сопоставимых объемах, под аналогичные обеспечения", причем средний процент по ним составит 30%. Поэтому они уменьшат облагаемую прибыль организации полностью. Налоговая служба считает, что в НК РФ имеется в виду та ситуация, когда кредиты поступают от разных заимодавцев (т.е. от нескольких коммерческих банков).

Расходом признаются проценты, начисленные по долговому обязательству любого вида при условии, что размер начисленных налогоплательщиком по долговому обязательству процентов существенно не отклоняется от среднего уровня процентов, взимаемых по долговым обязательствам, выданным в том же квартале (месяце) на сопоставимых условиях.

Под долговыми обязательствами, выданными на сопоставимых условиях, понимаются долговые обязательства, выданные в той же валюте на те же сроки в сопоставимых объемах, под аналогичные обеспечения. Не важно, получены деньги от одного заимодавца или от тысячи, главное, чтобы они были получены на сопоставимых условиях:

1) за ведение ссудного счета;

2) предоставление информационных услуг и другие услуги.

В результате получим расходы на оплату процентов и банковских услуг, и те и другие услуги учитываются при налогообложении полностью.

+ 4

+ 3

Posted in Справочник риэлтора - Основные положения операций с недвижимостью

Риэлторская организация получила три займа от других организаций:

1) первый заем в сумме 500 000 руб. под 40% годовых;

2) второй заем в сумме 560 000 руб. под 25% годовых;

3) третий заем в сумме 550 000 руб. под 20% годовых.

Все займы получены в рублях на один год и на сопоставимых условиях.

Средний уровень процентов по займам составит:

(500 000 руб. х 40% + 560 000 руб. х 25% + 550 000 руб. х 20%)/ (500 000 руб. + 560 000 руб. + 550000 руб.) х 100% = 27,95%.

Средний уровень процентов, увеличенный в 1,2 раза, будет равен:

27,95% х 1,2 = 33,54%.

Этот показатель превышают только проценты по первому займу.

Следовательно, в состав внереализационных расходов можно включить проценты по нему в пределах 33,54% годовых.

Сумма процентов по первому займу, учитываемых при налогообложении прибыли, составит:

500 000 руб. х 33,54% = 167 700 руб.

Проценты по второму и третьему займам включаются в состав внереализационных доходов и уменьшают облагаемую прибыль полностью.

2. Исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ, увеличенной в 1,1 раза (если деньги получены в рублях), или 15% годовых (если деньги получены в валюте). Если условия договора (кредита или займа) не предусматривают изменения процентной ставки в течение срока его действия, при расчете суммы нормируемых процентов берется та ставка рефинансирования, которая действовала на момент заключения договора. Если предусматривают, то берется ставка, действующая на день начисления процентов. Это правило применяется с 1 января 2006 г. Таким образом будут нормироваться не только сами проценты по заемным деньгам, но и суммовые разницы по ним, если сумма кредита выражена в условных денежных единицах.

Организация может самостоятельно выбрать любой из этих способов.

+ 4

+ 3

Posted in Справочник риэлтора - Основные положения операций с недвижимостью

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ проценты по долговым обязательствам любого вида, вне зависимости от характера предоставленного кредита или займа (текущего или инвестиционного), признаются внереализационным расходом. Поэтому независимо от порядка бухгалтерского учета процентов и, соответственно, способа уменьшения на их сумму балансовой прибыли (через себестоимость или через операционные расходы) в целях налогообложения они будут приниматься в соответствии с правилами, установленными ст. 269 НК РФ.

В налоговом учете проценты, начисленные по любым заемным средствам (кредитам, займам, векселям, облигациям и т.д.), включают в состав внереализационных расходов. Такие затраты включают в состав внереализационных расходов только в пределах норм.

Существует два способа нормирования этих расходов.

1. Исходя из среднего процента, увеличенного в 1,2 раза, который уплачивается организацией по долговым обязательствам того же вида (т.е. по договорам займа, кредита и т.д.), полученным в сопоставимых условиях.

Чтобы определить сумму процентов, которая включается в состав внереализационных расходов и учитывается при налогообложении прибыли, организации следует:

1) определить, какие долговые обязательства можно считать сопоставимыми;

2) рассчитать средний уровень процента, уплачиваемого по сопоставимым долговым обязательствам;

3) увеличить средний уровень процентов в 1,2 раза.

Средний уровень процентов рассчитывается следующим образом.

Сумма займа по договору N 1 х Процентная ставка по договору N 1 + Сумма займа по договору N 2 х Процентная ставка по договору N 2 + .../ Сумма займа по договору N 1 + Сумма займа по договору N 2 + ...х 100% = Средний уровень процентов.

Затем средний уровень процентов нужно увеличить в 1,2 раза.

Если сумма процентов, которые уплачиваются по договору, выше этого показателя, то при налогообложении прибыли учитывают их средний уровень, увеличенный в 1,2 раза.

Если сумма процентов не превышает этот показатель, то при налогообложении их учитывают полностью.

+ 5

+ 3

Posted in Справочник риэлтора - Основные положения операций с недвижимостью

Учет процентов по заемным средствам, использованным для строительства и приобретения перепродаваемых помещений

Заемные деньги часто являются единственным способом оперативно решить финансовые проблемы организации, но за пользование кредитом приходится платить проценты.

Если после завершения строительства часть построенных помещений оформляется в собственность риэлторской компании с целью их последующей продажи, то в бухгалтерском учете это отразится следующим образом:

1) Д 08 "Вложения во внеоборотные активы";

2) К 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами";

3) Д 41 "Товары";

4) К 08 "Вложения во внеоборотные активы".

Проценты по заемным средствам, начисляемые в соответствии с условиями договора вплоть до завершения строительства, будут относиться на счет учета капитальных вложений и затем войдут в стоимость построенных помещений:

1) Д 08 "Вложения во внеоборотные активы";

2) К 66 "Расчеты по краткосрочным кредитам и займам", 67 "Расчеты по долгосрочным кредитам и займам";

3) Д 41 "Товары";

4) К 08 "Вложения во внеоборотные активы".

При реализации построенных помещений указанные проценты уменьшат налогооблагаемую прибыль. При использовании заемных средств на приобретение предназначенной для перепродажи на вторичном рынке недвижимости проценты, уплаченные до постановки недвижимости на учет, войдут в ее балансовую стоимость, учитываемую на счете 41 "Товары". Такой порядок предусмотрен с 2002 г. п. 6 Положения по бухгалтерскому учету "Учет материально-производственных запасов" (ПБУ 5/01), утв. приказом Минфина России от 9 июня 2001 г. N 44н.

Если по инвестиционным активам, приобретенным (построенным) с привлечением заемных средств, не будет в соответствии с правилами бухгалтерского учета начисляться амортизация, то проценты по заемным средствам не включаются в стоимость таких активов, а относятся на текущие расходы организации в качестве операционных расходов (п. 23 ПБУ 15/01). Если инвестиционный актив не принят к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств или имущественного комплекса, но используется для производства продукции, выполнения работ, оказания услуг. То в этом случае включение затрат по предоставленным займам и кредитам в первоначальную стоимость инвестиционного актива прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем фактического начала эксплуатации (п. 31 ПБУ 15/01).

+ 5

+ 2

Posted in Справочник риэлтора - Основные положения операций с недвижимостью

Существует определенная сложность в рассмотрении таких дел судами, т.к. многие положения Закона о приватизации изложены сжато, без уточнения механизма их реализации. Не содержит каких-либо существенных разъяснений по порядку применения Закона и Примерное положение о приватизации жилищного фонда в РФ.

Учитывая, что суды по-разному подходят к разрешению ряда вопросов, возникающих при рассмотрении дел данной категории, Пленум Верховного Суда РФ, обсудив 24 августа 1993 г. материалы проведенного изучения, принял постановление N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

В постановлении отмечено, что в соответствии с п. 1 ст. 25 ГПК РСФСР, предусматривающим подведомственность судам дел по спорам граждан, возникающим из гражданских правоотношений, судам подведомственны дела, связанные с осуществлением и защитой прав граждан при приватизации занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая ведомственный жилищный фонд, т.е. жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений.

Специальное указание о подведомственности таких дел содержится и в п. 3 ст. 8 Закона, предусматривающем, что в случае нарушения прав гражданина при приватизации жилья он вправе обратиться в суд. Однако порядок обращения гражданина в суд и порядок рассмотрения его заявления судом в Законе не определен.

Изучение показало, что в решении этого вопроса нет единства. Одни суды рассматривали заявления граждан, поданные в связи с отказом в приватизации жилых помещений, в порядке, предусмотренном ГПК для дел, возникающих из административно-правовых отношений, другие - в порядке искового производства. Пленум Верховного Суда РФ в п. 2 постановления от 24 августа 1993 г. разъяснил, что, поскольку в связи с отказом в приватизации занимаемого гражданином жилого помещения между ним и соответствующим Советом народных депутатов, исполнительным органом, предприятием, за которым на праве полного хозяйственного ведения закреплен, или учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд, возникает спор о праве гражданском, он должен разрешаться судом по правилам искового производства.

В соответствии с Законом о приватизации (в ред. от 23 декабря 1992 г.) занимаемое жилое помещение передается гражданину бесплатно независимо от размера и стоимости этого помещения. Оценка приватизируемого жилья производится лишь для последующего взимания налога с собственности и не влияет на решение вопроса о бесплатной передаче жилья в собственность граждан.

Запрет приватизации жилья станет большой проблемой для тех, кто по каким-либо причинам не приватизировал свое жилье. Однако у тех, кто успел это сделать, нередко возникает потребность расторгнуть договор о приватизации. По многим признакам деприватизация схожа с признанием недействительным договора о передаче жилого помещения в собственность.

Федеральным законом от 20 мая 2002 г. N 55-ФЗ в Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" внесена ст. 9.1. В соответствии с ней граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством РФ и законодательством ее субъектов.

Такая же статья была предусмотрена в п. 15 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации. При переезде в другое жилое помещение и заселении его по договору найма или аренды граждане имеют право на приватизацию этого жилья при условии расторжения договора передачи в собственность в порядке приватизации ранее занимаемого помещения.

При деприватизации жилья важным является вопрос о восстановлении либо невосстановлении права на приватизацию жилья. Споры существуют уже по поводу самого вопроса: либо это восстановление права, либо его сохранение, либо повторная приватизация. Правильным было бы полагать, что в жилищном законодательстве существует два самостоятельных института: признание договора о передаче в собственность жилого помещения в порядке приватизации недействительным и деприватизация жилья (многими исследователями эти понятия смешиваются). Деприватизация имеет место, когда отсутствует спор о праве (в отличие от признания недействительным договора о передаче жилого помещения в собственность), и применяется по единогласному волеизъявлению всех сособственников независимо от побудительных мотивов без восстановления права на приватизацию.

+ 5

+ 3

Posted in Справочник риэлтора - Основные положения операций с недвижимостью

Если гражданин, подавший заявление о приватизации жилья, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в его собственность либо до регистрации такого договора, то это обстоятельство не может служить основанием к отказу в удовлетворении требований наследников, если наследодатель выразил при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано. В случае возникновения спора по поводу наследования жилого помещения вопрос решается в судебном порядке*(10).

В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилья он вправе обратиться в суд. Споры в связи с отказом гражданину в приватизации жилого помещения разрешаются судом по правилам искового судопроизводства.

Поскольку в указанном случае предметом спора является имущество, которое не подлежит оценке при передаче его в собственность граждан в порядке бесплатной приватизации, государственная пошлина при подаче таких заявлений должна взиматься в размере, предусмотренном НК РФ для исковых заявлений, не подлежащих оценке.

Исковые заявления лиц, претендующих на приватизированное жилое помещение по мотиву принадлежности этого помещения наследодателю, в том числе и в случае, когда приватизация не была надлежащим образом оформлена при жизни наследодателя, оплачиваются государственной пошлиной, исходя из действительной стоимости помещения, по поводу которого возник спор, определяемой на время предъявления иска.

В случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной (гл. 9, ст. 166-181 ГК РФ).

+ 5

+ 1

Posted in Справочник риэлтора - Основные положения операций с недвижимостью

Для того чтобы приобрести в собственность жилое помещение в порядке приватизации гражданину необходимо представить следующие документы:

1) заявление (заявления) на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя, а также несовершеннолетними членами семьи в возрасте от 14 до 18 лет; если кто-либо из указанных лиц не желает участвовать в приватизации, то этот член семьи нанимателя представляет дополнительное заявление, в котором содержится просьба не включать его в число участников общей собственности приватизируемого жилого помещения; если кто-либо из указанных членов семьи вообще возражает против приватизации, то договора об этом быть не может (формы заявлений даны в прил. 1 и 2 к "Примерному положению о приватизации");

2) документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением;

3) справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано;

4) в случаях, когда в жилом помещении проживают несовершеннолетние или они сохраняют право пользования этими помещениями, документ органов опеки и попечительства.

Непосредственно оформлением приватизации жилищных помещений занимаются, как правило, жилищно-эксплуатационные организации, которые принимают от граждан (риэлторских фирм) заявления и другие необходимые документы, а также специальные агентства (бюро) по приватизации жилья.

Гражданин, желающий приобрести в собственность занимаемое жилое помещение, подает заявление в агентство (бюро), которое берет на себя организацию всего процесса приватизации жилья, включая сбор необходимых документов (Типовое положение об агентствах (бюро), утв. постановлением Коллегии Госкомитета РСФСР по жилищно-коммунальному хозяйству от 18 октября 1991 г. N 7).

Решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. Таким образом, организации (должностные лица), которые осуществляют оформление приватизации жилых помещений, и граждане должны обязательно руководствоваться этим сроком. Законодательством не предусмотрены конкретные меры ответственности за превышение двухмесячного срока, однако виновные должностные лица могут быть привлечены, например, к дисциплинарной ответственности в соответствии с законодательством о труде.

Гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений, если приватизация данного жилого помещения не противоречит Закону. Соблюдение установленного порядка соответствующим органом представительной власти оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан.

Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность, в порядке, установленном соответствующим представительным органом власти. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора.

Пользование земельными участками, на которых размещены приватизированные жилые дома и придомовые территории, осуществляется в порядке и на условиях, установленных нормами земельного законодательства.

+ 5

+ 2

Posted in Справочник риэлтора - Основные положения операций с недвижимостью

Прекращение права собственности, помимо воли собственника, не допускается, за исключением случаев обращения взыскания на это жилое помещение по обязательствам собственника, в случаях и в порядке, предусмотренных законодательными актами, принудительного отчуждения имущества, которое не может принадлежать данному собственнику в силу закона, реквизиции и конфискации, а также в других случаях, прямо предусмотренных законодательством.

Владение, пользование и распоряжение общей долевой собственностью производится по согласию всех ее участников. В случае разногласия порядок владения, пользования и распоряжения определяется по иску любого из участников.

Каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержек по его содержанию и сохранению.

Собственники жилых помещений обязаны соблюдать Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории. Несоблюдение собственником этих правил влечет ответственность в установленном порядке.

Собственники жилых помещений, расположенных в домах - памятниках истории и культуры, обязаны также соблюдать законодательство по охране памятников истории и культуры.

Обслуживание и ремонт приватизированного жилья осуществляется с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда на условиях, установленных для домов государственного и муниципального жилищного фонда, за счет средств их собственников. Оплата расходов, связанных с обслуживанием и ремонтом приватизированных жилых помещений производится собственниками по ставкам, установленным для обслуживания государственного и муниципального жилищного фонда.

Собственники квартир, расположенных в домах государственного и муниципального жилищного фонда, обязаны участвовать в общих расходах по обслуживанию и ремонту строения, его инженерного оборудования и придомовой территории пропорционально доле занимаемой площади в этом доме, что должно быть предусмотрено договором передачи квартир в собственность.

Содержание и ремонт жилого дома в целом осуществляются жилищными ремонтно-эксплуатационными государственными и муниципальными предприятиями. Собственники жилых помещений вправе самостоятельно определять организацию для обслуживания этих помещений, включая жилищные ремонтно-эксплуатационные предприятия, кооперативы, частные фирмы и иные субъекты хозяйствования. При этом жилищные ремонтно-эксплуатационные предприятия не вправе отказать собственникам приватизированных жилых помещений в содержании и ремонте принадлежащего им жилья. Взаимоотношения между собственниками жилых помещений и предприятиями, осуществляющими работы по содержанию и ремонту жилищного фонда, основываются на договорных условиях. При объединении собственников жилых помещений могут образовываться товарищества собственников жилых помещений по содержанию и ремонту жилых домов. Порядок и условия организации товариществ устанавливаются учредительным договором, уставом товарищества и Положением о товариществах собственников жилых помещений в многоквартирных домах по содержанию и ремонту жилых домов (кондоминиумах).

Передача в собственность граждан жилых помещений осуществляется:

1) соответствующим представительным или исполнительным органом власти;

2) предприятием, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения;

3) учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд.

Переход государственных и муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на права граждан, проживающих в домах таких предприятий и учреждений, на приватизацию жилья.

Это положение не должно применяться, если правопреемники изменивших форму собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений на свои средства построили либо приобрели незаселенное жилое помещение, которое впоследствии явилось предметом спора о приватизации.

+ 5

+ 1

Posted in Справочник риэлтора - Основные положения операций с недвижимостью

По желанию граждан, жилые помещения передаются им в порядке приватизации в общую собственность (совместную или долевую) всех проживающих в них граждан либо в собственность одного или части из них в соответствии с достигнутым между этими лицами соглашением.

При этом за гражданами, не участвующими в приватизации занимаемого жилого помещения и выразившими согласие на приобретение в собственность жилого помещения другими проживающими с ними лицами, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность, в порядке приватизации, другого впоследствии полученного жилого помещения.

Несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение. При этом отказ от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение может быть осуществлен опекунами и попечителями, в том числе родителями и усыновителями несовершеннолетних, только при наличии разрешения органов опеки и попечительства.

Согласно письму Минобразования России от 20 февраля 1995 г. N 09-М "О защите жилищных прав несовершеннолетних" для более эффективной защиты прав несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения, целесообразно незамедлительно принимать меры к приватизации жилых помещений, на которых остались проживать исключительно несовершеннолетние, с возможностью дальнейшего использования жилого помещения в интересах несовершеннолетних (например, сдача в поднаем жилого помещения с обязательным зачислением средств на личный счет несовершеннолетнего). Оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, производится за счет местного бюджета.

Необходимо отметить, что несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет дают согласие, наравне с совершеннолетними членами семьи, на приватизацию жилых помещений.

Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, не утрачивают права на однократную бесплатную приватизацию после достижения ими совершеннолетия.

Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются этими помещениями по своему усмотрению, вправе: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ними иные сделки, не противоречащие Закону. Кроме того, собственники приватизированных жилых помещений являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

Продажа одним из участников общей долевой собственности принадлежащей ему доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные собственники откажутся от осуществления права преимущественной ее покупки.

Собственник может передать другому лицу свои правомочия владения, пользования и распоряжения жилым помещением, использовать его в качестве предмета залога, продавать, дарить, завещать, а также совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения иные действия, не противоречащие закону.

Собственник жилого помещения вправе произвести обмен этого жилого помещения на другое, занимаемое по договору найма или аренды. При этом право собственности на это жилое помещение передается нанимателю или арендатору жилого помещения в домах государственного, муниципального или общественного жилищного фонда, а бывший собственник приобретает права и обязанности, вытекающие из договора найма или аренды. Обмен жилых помещений оформляется в установленном порядке.

Собственник жилого помещения может произвести обмен его на жилое помещение, принадлежащее на праве собственности другому лицу, по договору мены в соответствии с нормами гражданского законодательства.

Мена (обмен) переданного в порядке приватизации в общую собственность граждан жилого помещения возможна только с согласия всех участников общей собственности.

+ 3

+ 3

Posted in Справочник риэлтора - Основные положения операций с недвижимостью

Обобщая существующее законодательство и сложившуюся практику можно заключить, что аварийными считаются жилые дома (жилые помещения), имеющие значительный износ или повреждения несущих конструкций, т.е. непригодные для проживания граждан. Отнесение жилых домов (жилых помещений) к непригодным для проживания осуществляется в соответствии с "Положением по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания", утв. приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 г. N 529.

Действующий ЖК РФ не предусматривает понятия "общежития". Жилые помещения относятся к общежитиям на основании соответствующих положений, содержащихся в Примерном положении об общежитиях, утв. постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. N 328 (в ред. постановления Правительства РФ от 23 июля 1993 г. N 726). Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома. Общежития укомплектовываются мебелью, другими предметами культурно-бытового назначения, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан, проживающих в них, в соответствии с типовыми нормами.

Закрытые военные городки в соответствии с Законом РФ от 14 июля 1992 г. N 3297-1 "О закрытом административно-территориальном образовании" относятся к объектам, для которых необходим особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания граждан. Согласно Федеральному закону от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" к закрытым военным городкам относятся расположенные в населенных пунктах военные городки воинских частей, имеющие систему пропусков, а также отдельные обособленные военные городки воинских частей, расположенные вне населенных пунктов. Перечни закрытых военных городков утверждаются Правительством РФ по представлению Министерства обороны РФ (или иного федерального органа исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба) (ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих"). Этим объясняется, что в домах закрытых военных городков приватизация жилых помещений запрещена*(9).

Постановлением Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П ст. 4 данного Закона РФ в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, признана не соответствующей Конституции РФ и утратила силу с момента провозглашения Постановления.

Также отмечено, что собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир. Приватизации в этом случае подлежит квартира в целом при волеизъявлении всех нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире с согласия совершеннолетних членов их семей на приватизацию.

Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с Законом о приватизации и Примерным положением. При этом за наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Передача гражданам в собственность квартир в домах государственного и муниципального жилищного фонда производится с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, в том числе временно отсутствующих, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется право пользования жилым помещением.

Граждане, забронировавшие занимаемые жилые помещения, осуществляют приватизацию жилья по месту бронирования жилых помещений.