Договор о долевом участии в строительстве жилья

+ 5

+ 3

Posted in Справочник риэлтора - Основные положения операций с недвижимостью

Говоря о покупке квартиры на первичном рынке жилья, чаще всего подразумевается возможность купить жилье в еще только строящемся доме. Прежде всего людей, впервые покупающих жилье, интересует площадь квартиры, этаж, планировка комнат и т.д., при этом упускаются из виду юридические нюансы последующего оформления выбранной квартиры. Риэлтор обязан учесть и проверить все обстоятельства. Для начала необходимо выяснить следующее:

1) степень готовности дома (срок сдачи дома, на каком этапе находится строительство);

2) количество комнат и площадь квартиры (разбивка по комнатам, размер кухни, прихожая, санузел);

3) серия дома, этаж;

4) наличие отделки (варианты: голые бетонные стены, частичная, черновая или полная отделка, "квартира под ключ"); входит ли отделка в стоимость квартиры;

5) строительный адрес дома; наличие развитой инфраструктуры в районе;

6) цена за квадратный метр, общая стоимость квартиры; возможны ли дополнительные расходы;

7) по какому договору (долевого участия, инвестирования, другому документу) предлагается квартира;

8) кто является заказчиком, подрядчиком и инвестором строительства;

9) порядок и сроки расчетов;

10) условия расторжения договора по инициативе сторон, условия и сроки возврата денег;

11) возможные льготы и скидки.

В последнее время долевое участие в строительстве как форма улучшения жилищных условий приобретает все большую популярность как среди населения, так и среди строящих организаций. Застройщики-организации, используя долевое участие, получают возможность привлечения денежных средств для финансирования строительства до сдачи дома в эксплуатацию. Граждане также получают неоспоримые преимущества - они могут вложить свободные денежные средства в строительство на льготных условиях. Сделка не требует государственной регистрации (как правило, купля-продажа (уступка) доли оформляется путем подписания трехстороннего соглашения между продавцом, покупателем и застройщиком, а если долевой вклад внесен полностью - путем двустороннего соглашения продавца и покупателя), при этом упрощается процедура купли-продажи доли.

Предмет договора о долевом участии в строительстве жилья - "совместное долевое строительство дома по адресу...". Содержание договора о долевом участии в строительстве жилья сформировалось под влиянием конкретной практики, т.к. как в законодательстве такой вид договора, как долевое участие в строительстве, не предусмотрен.

В широком смысле слова под инвестиционным договором можно понимать любой договор, который предусматривает, что собственник вкладывает деньги или иное имущество в объект, способный приносить ему доход. Например, к инвестиционному договору можно смело отнести договор простого товарищества (о совместной деятельности). Но в российской практике инвестиционным обычно называют договор финансирования строительства, иначе говоря, договор долевого участия в строительстве.

В настоящее время в России широко распространился такой способ финансирования строительства, как привлечение средств инвесторов. Привлечение средств инвесторов может осуществляться в нескольких формах:

1) долевое участие на основании договора инвестирования;

2) долевое участие в строительстве и т.п.;

3) договор простого товарищества (о совместной деятельности).

Покупатель не сразу становится собственником недвижимости. Изначально он является инвестором (соинвестором, дольщиком) строительства. В соответствии с действующим законодательством основными участниками инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений при строительстве жилых домов являются генеральный инвестор, заказчик, подрядчик и соинвестор, другие лица.

Генеральный инвестор осуществляет капитальные вложения в строительство, т.е. фактически финансирует строительство дома. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством РФ. Инвестор перечисляет заказчику собственные и привлеченные средства в соответствии с планом финансирования строительства, который является приложением к инвестиционному контракту.

Фирма, выступающая генеральным инвестором, должна иметь лицензию на осуществление своей деятельности. Согласно российскому законодательству сделка, совершенная юридическим лицом, не имеющим соответствующей лицензии, может быть признана судом недействительной. А значит, защитить свои права вам будет гораздо сложнее.