Пример.

+ 4

+ 2

Posted in Справочник риэлтора - Основные положения операций с недвижимостью

Риэлторская организация получила банковский кредит сроком на 2 месяца в сумме 590 000 руб. под 30% годовых, для оплаты приобретенного нежилого помещения с целью его дальнейшей перепродажи. Согласно договору проценты начисляются банком ежемесячно, а их уплата производится единовременно вместе с погашением основной суммы долга. Стоимость приобретенного помещения составляет 590 000 руб., в том числе НДС 90 000 руб. Получение кредита и оплата нежилого помещения произведены после получения организацией свидетельства о государственной регистрации права собственности на помещение. Кредитные средства возвращены в установленный срок.

На счетах бухгалтерского учета риэлторской организации будут сделаны следующие записи:

Д 41 "Товары", К 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - 500 000 руб. - оприходовано нежилое помещение, приобретенное для продажи;

Д 19 "НДС по приобретенным ценностям", К 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - 90 000 руб. - отражена сумма НДС по приобретенному помещению;

Д 51 "Расчетные счета", К 66-1 "Расчеты по основной сумме долга" - 590 000 руб. - получен кредит банка на приобретение помещения;

Д 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", К 51 "Расчетные счета" - 590 000 руб. - произведена оплата за приобретенное помещение;

Д 68 "Налоги и сборы НДС", К 19 "НДС по приобретенным ценностям" - 90 000 руб. - принята к вычету сумма НДС по оплаченному и оприходованному нежилому помещению.

Ежемесячно в течение срока действия кредитного договора производятся следующие записи:

Д 91 "Прочие доходы и расходы", К 66-2 "Расчеты по начисленным процентам" - 29 500 руб. - начислены проценты по полученному кредиту за 2 месяца ((590 000 х 30% / 12 х 2) = 29 500 руб.)

Д 66-1 "Расчеты по основной сумме долга", К 51 "Расчетные счета" - 590 000 руб. - отражен возврат основной суммы долга по полученному кредиту;

Д 66-2 "Расчеты по начисленным процентам", К 51 "Расчетные счета" - 29 500 руб. - отражена уплата процентов банку по полученному кредиту.

Постановка на учет по местонахождению недвижимого имущества производится в следующем порядке.

1. Регистрирующие органы обязаны сообщить в налоговый орган по месту своего нахождения сведения, о расположенном на подведомственной им территории недвижимом имуществе в течение 10 дней со дня их регистрации (п. 4 ст. 85 НК РФ).

2. В течение 5 дней со дня поступления этих сведений налоговый орган ставит организацию на учет (п. 2 ст. 84 НК РФ).

3. В этот же срок налоговый орган обязан выдать налогоплательщику или направить ему по почте уведомление о постановке на учет по форме N 09-1-3, установленной приказом МНС России от 3 марта 2004 г. N БГ-3-09/178. В этом уведомлении, в частности, будет указан КПП, который налоговый орган присвоит организации при постановке на учет по местонахождению недвижимого имущества организации (п. 2.1.4 приказа).

Согласно п. 6 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы НДС, уплаченные риэлторской организацией при приобретении основных средств. При этом указанные вычеты производятся по мере постановки на учет объектов основных средств, с момента начисления амортизации в налоговом учете (п. 5 ст. 172 НК РФ). Порядок начала начисления амортизации по объекту амортизируемого имущества установлен п. 2 ст. 259 НК РФ, а именно: амортизация для целей налогообложения начисляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект введен в эксплуатацию.

Согласно п. 1 ст. 116 НК РФ нарушение риэлторской организацией установленного ст. 83 НК РФ срока подачи заявления о постановке на учет в налоговом органе при отсутствии признаков налогового правонарушения, предусмотренного п. 2 ст. 83 НК РФ, влечет взыскание штрафа в размере 5000 руб.

Нарушение налогоплательщиком установленного ст. 83 НК РФ срока подачи заявления о постановке на учет в налоговом органе на срок более 90 дней влечет взыскание штрафа в размере 10000 руб. (п. 2 ст. 116 НК РФ).

Передача квартиры покупателю (по договору купли-продажи) или дольщику (по договору на долевое строительство) подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Законом о государственной регистрации прав.

До момента государственной регистрации - перехода права собственности покупатель (дольщик), даже получив в соответствии с договором квартиру в пользование и оформив с продавцом (застройщиком) передаточный акт, подписанный сторонами (или иной документ о передаче), не вправе распоряжаться ею (продать, сдать в аренду, заложить); продавец (застройщик) также теряет право распоряжения объектом сделки.

Затраты на приобретение зданий, не оформленные документами, подтверждающими государственную регистрацию объектов недвижимости в установленных законодательством случаях, отражаются в учете как незавершенные капитальные вложения на счете 08 "Капитальные вложения".

С 2006 г. вступили в силу поправки к Налоговому кодексу, и эти изменения прояснили многое, что было неясно для риэлторов в налоговом учете.

Один из видов деятельности риэлторов - покупка недвижимости и дальнейшая ее продажа клиенту. Разница между покупной и продажной ценами и будет считаться фактическим доходом риэлторской организации. В случае, если изначально жилье приобретается для последующей продажи, организация приходует его стоимость на счет 41 "Товары" в соответствии с п. 2 ПБУ 5/01. При этом в стоимость квартиры также войдут расходы на уплату госпошлины за перерегистрацию прав собственности, поскольку к фактическим затратам на приобретение товаров относятся в том числе иные затраты, уплачиваемые в связи с покупкой (п. 6 ПБУ 5/01). С 2006 г. госпошлина относится к федеральному сбору. Ее размер составляет 7 500 руб. (подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

В учете у продавца отражается "реализованная", но не прошедшая государственной регистрации квартира, в данном случае правомерно использование риэлтором счета 45 "Товары отгруженные", на котором следует отразить стоимость переданной покупателю квартиры, право собственности, на которую к нему не перешло.

В налоговом учете стоимость купленной квартиры риэлтор спишет на расходы, связанные с приобретением и реализацией товаров в момент реализации. Однако здесь сумма госпошлины, в отличие от бухгалтерского учета, не будет формировать стоимость продаваемого жилья. Платежи за регистрацию прав на недвижимость поименованы в ст. 264 НК РФ как прочие расходы. Поэтому уменьшать налогооблагаемую прибыль пошлина будет сразу же после уплаты, независимо от момента реализации квартиры.