право постоянного пользования сохраняется

+ 4

+ 4

Posted in Справочник риэлтора - Основные положения операций с недвижимостью

С 30 октября 2001 г. (со дня введения в действие ЗК РФ) земельные участки могут предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления (ст. 20 ЗК РФ). Ранее возникшее право постоянного пользования сохраняется, но подлежит переоформлению на право аренды или на право собственности до 1 января 2006 г., а также при купле-продаже недвижимости, расположенной на таком участке (ст. 20 ЗК РФ).

В настоящее время может быть зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком:

1) возникшее у физических и юридических лиц в соответствии с действовавшим до 30 октября 2001 г. земельным и гражданским законодательством;

2) приобретенное реорганизованными юридическими лицами - правопреемниками организаций, обладавших этим правом до 30 октября 2001 г.;

3) предоставленное государственным и муниципальным учреждениям, в том числе органам государственной власти и местного самоуправления, федеральным казенным предприятиям.

Федеральным законом от 16 апреля 2001 г. N 45-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации" была введена в действие гл. 17 ГК РФ "Право собственности и другие вещные права на землю". Согласно ст. 270 ГК РФ лицо, которому участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать участок в аренду или в безвозмездное срочное пользование с согласия собственника участка. ЗК РФ исключил эту возможность. В настоящее время граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

В настоящее время может быть зарегистрировано право пожизненного наследуемого владения земельным участком, возникшее:

1) у граждан в соответствии с действовавшим до 30 октября 2001 г. земельным и гражданским законодательством;

2) при наследовании после 30 октября 2001 г.

Российским законодательством установлены случаи бесплатного получения земельных участков. Возможность бесплатного получения земельных участков предоставлена гражданам РФ рядом федеральных законов (например, федеральные законы от 12 января 1995 г. N 5-ФЗ "О ветеранах" (ст. 14-21); от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" (ст. 17); от 21 декабря 1996 г. N 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" (п. 7 ст. 8) и пр.).

Бесплатное получение в собственность участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, - установленное законом исключение. Правило существующего земельного законодательства - возмездное приобретение участков, которое осуществляется двумя способами:

1) продажа на торгах (конкурсах или аукционах) участков или права на заключение договора аренды;

2) продажа участка или заключение договора аренды без торгов.

Приобретение участка или права на заключение договора аренды на торгах определяется ст. 38 ЗК РФ. Порядок установлен постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или прав на заключение договора аренды таких земельных участков".

Государственная регистрация права собственности покупателя участка осуществляется на основании протокола о результатах торгов и заключенного в соответствии с ним договора купли-продажи участка (ст. 551 ГК РФ, ст. 30 ЗК РФ). В случае приобретения права аренды протокол о результатах торгов - основание для заключения договора аренды, который подлежит государственной регистрации.

Без проведения торгов осуществляется:

1) продажа или передача в аренду земельных участков собственникам расположенных на них объектов недвижимости (ст. 36 ЗК РФ);

2) продажа или передача в аренду земельных участков при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования;

3) продажа или передача в аренду земельных участков гражданам для целей, не связанных со строительством (ст. 34 ЗК РФ);

4) продажа арендаторам участков, в том числе участков сельскохозяйственного назначения по истечении 3 лет с момента заключения договора, - по рыночной стоимости (п. 8 ст. 22 ЗК РФ, п. 4 ст. 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения");

5) продажа садовых, огородных и дачных земельных участков в собственность граждан - членов соответствующих некоммерческих объединений в порядке, установленном законодательством субъекта РФ, но не выше нормативной цены земли (п. 6 ст. 14 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан").

При возмездном приобретении участка (выкупе или аренде) права возникают на основании заключенной сделки, но не на основании акта уполномоченного органа о предоставлении земли. Поэтому государственная регистрация права собственности покупателя осуществляется на основании решения о предоставлении участка и договора купли-продажи, а в случае предоставления участка в аренду регистрации подлежит договор аренды (ст. 30 ЗК РФ).

Заключение договоров купли-продажи участков регулируется гл. 30 "Купля-продажа" ГК РФ. Согласно общей для всех видов недвижимости норме ст. 551 ГК РФ обязательной регистрации подлежит переход права к покупателю. Только для двух видов недвижимости - жилых помещений и предприятий как имущественных комплексов - дополнительно регистрации подлежат договоры купли-продажи (ст. 558, 560 ГК РФ). Договоры купли-продажи земельных участков не подлежат государственной регистрации, как и договоры купли-продажи иной недвижимости нежилого назначения - зданий, садовых и дачных домов, гаражей, иных строений, сооружений, нежилых помещений. Данные сделки считаются заключенными с момента подписания.