риэлторы сталкиваются с ипотекой жилых домов и квартир

+ 1

+ 4

Posted in Справочник риэлтора - Основные положения операций с недвижимостью

Чаще всего риэлторы сталкиваются с ипотекой жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации. В целом к залогу жилья, помимо Федерального закона "Об ипотеке (залоге) недвижимости", применяются нормы ГК РФ и других правовых актов. В данном случае кредитный ипотечный договор - договор, при котором банк (кредитная организация) предоставляет физическому лицу (гражданину) кредит для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.

Основные участники ипотечного кредитного правоотношения:

1) заемщики - физические лица, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита денежные средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения таких договоров является ипотека приобретаемого жилья;

2) продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности либо принадлежащие другим физическим или юридическим лицам и продающиеся по их поручению;

3) кредиторы - банки (кредитные организации), предоставляющие заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты.

В ипотечных правоотношениях также участвуют:

1) операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты. Операторы вторичного рынка, помимо рефинансирования кредиторов, выпускают эмиссионные ипотечные ценные бумаги, привлекают средства инвесторов в сферу жилищного кредитования, оказывают кредиторам содействие во внедрении рациональной политики ипотечного кредитования;

2) органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые регистрируют сделки купли-продажи жилых помещений, оформляют переход права собственности к новому собственнику, регистрируют договоры об ипотеке и права ипотеки, хранят и предоставляют информацию по правам собственности и обременении ипотекой жилых помещений;

3) страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

4) оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений.

Чаще всего для получения ипотечного кредита необходимо предоставить следующие документы:

1) копию паспорта заемщика;

2) копию документа, являющегося основанием для регистрации постоянного места жительства заемщика;

3) копии документов об образовании;

4) документы, подтверждающие семейное положение заемщика;

5) паспортные данные всех совершеннолетних членов семьи заемщика;

6) выписку из домовой книги по месту постоянной регистрации заемщика;

7) копию финансового лицевого счета жилого помещения, служащего местом регистрации заемщика.

Кроме того, могут потребоваться следующие документы:

1) документы, подтверждающие здоровье заемщика (военный билет, водительские права, в случае отсутствия последних - справка из психоневрологического диспансера);

2) документы, подтверждающие сведения о доходах и занятости заемщика (копии трудовой книжки, справки из налоговой инспекции и др.);

3) документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества, банковских счетов, ценных бумаг.

Поскольку передача жилого помещения в ипотеку допускает возможность его утраты собственником, закон требует дополнительных гарантий соблюдения жилищных прав несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных членов семьи. Для передачи жилого помещения в ипотеку в данном случае требуется согласие органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, если соблюдены интересы указанных лиц (в частности, когда у собственника или у кого-либо из указанных категорий граждан есть другое жилье). Установлен максимальный срок (30 календарных дней с даты подачи заявления), в течение которого органы опеки и попечительства должны дать согласие или отказать в совершении указанных действий. При этом отказ должен быть обязательно мотивирован.

Несомненно, в данной сфере гражданских правоотношений еще очень много спорных вопросов, нереализованных моментов. Законодательная база подготовлена, дело за практикой.