разница между первоначальной стоимостью и износом

+ 3

+ 2

Posted in Справочник риэлтора - Основные положения операций с недвижимостью

Если затем организация решит реализовать недвижимость или использовать иным образом, нужно перевести ее на другой счет (субсчет). Но здесь, в отличие от предыдущего способа, возникает налог на имущество (если содержание квартиры частично или полностью не финансируется из бюджета или если местные власти не установили льготу). Облагаемой базой будет разница между первоначальной стоимостью и износом (п. 1 ст. 375 НК РФ). В налоговом учете жилье, не выполняющее служебных функций, никак не отражается.

Квартира, приобретаемая специально для сдачи в аренду, после регистрации прав собственности на нее отражается по дебету счета 03 "Доходные вложения в МЦ", а амортизация и ремонт - по дебету счета 91 "Прочие расходы". Такие суммы учитываются при уменьшении облагаемых доходов на основании подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ.

Часто возникает ситуация, когда предприятие выступает в качестве риэлтора и продает принадлежащие ему квартиры сотрудникам по льготным ценам. Основываясь на положении ст. 40 НК РФ, налоговые органы полагают, что налог на прибыль нужно начислить исходя не из фактической, а из рыночной стоимости жилья. Для этого им нужно определить, какая цена является рыночной, и доказать, что работник заплатил за недвижимость сумму, отличающуюся от этого показателя более чем на 20%. Так, инспекция, предоставившая на рассмотрение арбитров заключение риэлторской организации, проиграла процесс, поскольку суд счел, что эксперты не приняли во внимание, насколько далеко квартира расположена от центра города и какая категория ей присвоена (постановление ФАС Уральского округа от 28 января 2004 г. N Ф09-5035/03-АК).

Аналогично обстоит дело и с налогом на доходы физических лиц. Инспекторы расценивают скидку при покупке недвижимости как материальную выгоду и начисляют НДФЛ. Здесь успех или поражение в суде также зависит от того, сумеют ли они доказать, что разница в цене превышает 20%. Есть пример, когда инспекция привела в качестве подтверждения своей правоты среднестатистические данные стоимости жилья по целой области, но не определила, сколько стоят именно те квартиры, что проданы сотрудникам. В результате арбитраж встал на сторону предприятия (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10 декабря 2003 г. N А19-4484/03-15-Ф02-4368/03-С1).

Но в некоторых случаях доказать наличие материальной выгоды не составляет труда для чиновников. Так произошло в ситуации, когда организация-работодатель заключила договор о долевом участии в строительстве дома с последующей передачей квартир работникам. В документах были четко указаны сумма, которую заплатило предприятие, и цена, по которой квартиры достались сотрудникам. Поскольку последняя цифра оказалась меньше, то с разницы пришлось заплатить налог (постановление ФАС Поволжского округа от 13 марта 2003 г. N А12-14004/01-С42).