Posted in Новости рынка недвижимости - Полезно знать

Политическая стабильность является необходимым условием развития рынка недвижимости. Прошедшие выборы показали, что гарантией этой стабильности в России сейчас является президент, а предстоящие президентские выборы призваны обеспечить преемственность политики и эффективность управления экономикой. Поэтому сейчас влияние политического фактора на российский рынок недвижимости особенно ощутимо.

Возможные варианты

В нынешнем году истекает второй президентский срок Владимира Владимировича Путина. И весь 2007 г. в стране периодически раздавались призывы пересмотреть Конституцию и разрешить действующему президенту баллотироваться на третий срок. К президенту взывали высокие политики, деятели культуры, простые граждане и, как раньше говорили, трудовые коллективы. Пути реализации предполагались самые разнообразные: от проведения референдума до "нужно приказать президенту, и пусть он выполняет свой долг". Президент Конституцию менять не стал, в результате чего наметилось несколько вариантов дальнейшего развития российской политической ситуации.
Достаточно реалистичным представлялся вариант создания Союза России и Белоруссии, благодаря чему Владимир Владимирович станет президентом нового союзного государства. Этот вариант настолько очевиден, что о нем уже и говорить перестали. И для России это не единственный способ создания нового государства. Например, можно было бы объединиться с Южной Осетией. Присоединение Южной Осетии (при условии, что Грузия даст на это свое согласие) не изменит юридического статуса России. Просто в состав РФ будет принят новый субъект.
Есть и еще вариант вполне законного избрания Путина на третий срок. Научный руководитель Института проблем глобализации Михаил Делягин еще в начале прошлого года считал, что преемником Путина станет Дмитрий Медведев. Но он сразу же после победы на выборах до инаугурации уйдет в отставку, чтобы дать возможность Путину снова баллотироваться в президенты, не нарушая Конституции.
Но Путин - не Лукашенко. Он прекрасно понимает, что при единодушной поддержке народа стать президентом третий раз подряд для него не проблема. Проблема в том, что, если это произойдет, у него (а вместе с ним и у России) просто не будет входа в те двери, которые распахиваются сейчас. Будет нефть, будет газ, будут ракеты, а входа не будет. А вот через четыре года - в 2012 г. будет триумфальное возвращение. В 2012 г. Владимиру Владимировичу исполнится 60 лет - отличный возраст для политика.
А что же будет все эти долгие четыре года? Каким образом все эти годы он будет держать руку на пульсе страны? Не надо быть семи пядей во лбу, чтобы догадаться, что значит в России "держать руку на пульсе". Правильно, это значит контролировать нефть и газ. И должность премьера для этого самая подходящая.
Национальные приоритеты
Политическая стабильность, преемственность и предсказуемость положительно влияют на рынок российской недвижимости, в том смысле, что хотя бы не позволяют его раскачивать. После небывалого взлета цен на отечественном рынке недвижимости наступил период стабилизации. Несмотря на то что темпы роста цен на недвижимость многие специалисты рынка считали экономически необоснованными, обвала не происходит. Почему? Да потому, что рынок недвижимости имеет большой запас инерции. Даже если спрос резко упал, продавцы цены не снижают. Они могут переждать. Отсутствие просмотров в течение нескольких месяцев их не пугает. Более того, на рынке есть игроки, решающие стратегические задачи, для которых сиюминутная выгода не превалирует.
Другим проявлением положительного влияния текущей политической ситуации на развитие рынка недвижимости является избрание президентом руководителя всех нацпроектов - Дмитрия Медведева (иной исход выборов вряд ли уже кому-нибудь приходит в голову). Следовательно, вполне логично предполагать, что проект "Доступное жилье" получит дополнительный импульс. А импульс этот ему сейчас как нельзя кстати.
Эксперты рынка отмечают, что на данный момент нацпроект не оправдал ожиданий - для подавляющего большинства россиян покупка жилья так и осталась несбыточной мечтой. Косвенно это подтверждают и в Ассоциации строителей России (АСР). Президент Ассоциации Николай Кошман на Инвестиционно-экономическом съезде в Москве заявил в частности, что для обеспечения всех очередников жилья потребуется не менее 20 лет.
По его словам, при нынешних темпах строительства есть возможность обеспечивать жильем лишь 4-5% очередников в год. При этом в стране невелик процент людей, которые имеют возможность приобрести жилье, в том числе и на заемные средства. Как отметил Н. Кошман, таких граждан насчитывается лишь 26,4%.
При этом он отметил, что темпы строительства новых домов постоянно растут. Так, например, за 9 месяцев 2007 г. в эксплуатацию было введено 34 млн кв.м жилья, что составляет 131% роста к показателю аналогичного периода 2006 г. Всего же в рамках национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" к 2010 г. в РФ необходимо построить 70 млн кв.м, а к 2015 г. - 140 млн кв.м жилья.
К тому же цены на недвижимость непрерывно растут. Сегодня квадратный метр жилья в Москве уже стоит в среднем $4,2 тысячи, а в нынешнем году жилье, по прогнозам экспертов, может подорожать еще на 15-20%. В конце ноября 2007 г. был установлен даже своеобразный рекорд - малогабаритная квартира в кирпичной пятиэтажке, площадью 12,9 кв.м "ушла" за $93 тысяч. То есть каждый квадратный метр совсем не элитной жилплощади обошелся новому владельцу в $7 тысяч за кв.м.
Эксперты признают: благодаря нацпроекту, действительно, увеличились объемы строительства, но доступнее от этого жилье не стало. Основной финансовый инструмент приобретения жилья - ипотека - по карману лишь 10% россиян. Косвенным подтверждением этому, по мнению некоторых экспертов, может служить потребительский бум - отчаявшись купить квартиры, люди начали тратить отложенные деньги на бытовую технику и автомобили.
Со скрипом идут программы кредитования молодых семей. Предполагалось, в 2007 г. квартиры по ипотеке приобретут около 48 тысяч молодых семей. Но за первые 9 месяцев ипотекой воспользовались менее 25 тысяч. Впрочем, был придуман способ, как справиться с этой проблемой. Нет, речь не идет о дополнительных субсидиях или снижении ставок по ипотечным кредитам, вместо этого было предложено повысить возраст участников программы до 30-35 лет. А что, тоже выход.
Еще хуже тем, кто стоит в очереди за бесплатным жильем, - таких в России 3,1 млн семей - надеяться им почти не на что. Им остается одно - вместо того чтобы бесконечно долго ждать бесплатного жилья, попытаться получить его с 20-30-процентной скидкой. Для этого стоит вернуться к практике жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), популярных в советское время.
По мнению председателя экспертного совета комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Ивана Грачева, доступность жилья в стране за время работы национального проекта в среднем снизилась в 1,5 раза. "Можно разбираться, почему это произошло, но как факт это нужно зафиксировать", - отметил эксперт во время пресс-конференции.
Впрочем, несмотря на неутешительные промежуточные результаты у национального проекта "Доступное жилье" есть шанс воплотиться в жизнь. Объем золотовалютных резервов Банка России неуклонно растет: если 1 января 2007 г. величина резервов составляла $303,7 млрд, то 14 декабря 2007 г. она достигла суммы $467,4 млрд. Если такими средствами грамотно распорядиться - будет у россиян жилье - и доступное, и достойное.