Posted in Новости рынка недвижимости - Полезно знать

Алексей Остробородов, коммерческий директор ОАО "Межрегиональная Девелоперская Компания":

"Сейчас назрела острая необходимость принятия законодательной основы ипотечного кредитования, которая позволит направить значительные объемы денежных средств в жилищное строительство. В промышленном секторе экономики недвижимое имущество, оформленное в виде залога, будет являться стимулом привлечения дополнительных денежных средств и развития производства. Кроме того, развитие института ипотеки будет иметь позитивное значение для банковской системы, так как в современных условиях нестабильности фондового рынка и невысокой надежности кредитных операций банковский сектор получает четко оговоренный механизм возврата собственных средств.
В качестве примера можно привести проблемы пресловутой "уплотнительной застройки". Практически любое строительство в обжитых районах начинается с конфликтов местных жителей с застройщиками. Первые всеми силами стремятся не допустить застройку, а вторые заранее закладывают расходы на улаживание конфликтов в смету будущего строительства.
Юрий Лужков вскоре после своего переназначения на должность московского мэра категорически высказался против продолжения "уплотнительной застройки", а затем и правительство выпустило на сей счет специальный запретительный документ. Принятый правительством Москвы курс на отмену "точек" будет иметь влияние и на застройку, и на цены.
Так что определенное количество объектов выпадет из планов застройки, соответственно, уменьшится, хотя и не намного, объем предложения. Это решение, скорее всего, приведет к сокращению предложения если не в глобальной перспективе, то в ближайшие два-три года точно. При таком положении следует ожидать очередного роста цен, причем как на жилую, так и на коммерческую недвижимость.
Решение правительства Московской области по сокращению плотности застройки и этажности строительства (до 17 этажей) стало не менее болезненной темой для девелоперских компаний, но, как утверждают власти, прежде всего они думают о жителях и не могут допустить некомфортного проживания в столичном регионе. Это решение также приведет к росту цен на жилье.
Недавнее заявление Ю. Лужкова по поводу того, что строительные ресурсы необходимо перевести на строительство в бюджетной сфере, то есть надо резко увеличить строительство по городскому заказу и резко уменьшить коммерческое строительство, снова послужит причиной для увеличения цен на недвижимость
Учитывая выполнение задач, требуемых от государства в вопросе регулирования рыночных отношений на рынке недвижимости, на современном этапе можно сказать, что его попытки оказать влияние на функционирование рынка недвижимости нередко осуществляются без учета особенностей развития национальной экономики.
Как пример - федеральная ипотечная программа, призванная увеличить доступность ипотечного кредитования для россиян. Условия ипотечных кредитов действительно улучшаются с каждым годом. Некоторые банки уже предлагают условия, которые еще пару лет назад показались бы фантастическими: 10% первоначального взноса (в отдельных случаях даже без первоначального взноса) и срок кредита до 30 лет.
Нельзя не отметить внесенные государством усовершенствования в нацпрограмму "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" в 2008 г.: расширение понятия "молодая семья" (возраст до 35 лет), увеличение доли софинансирования за счет средств федерального бюджета, стопроцентную компенсацию процентной ставки по кредитам, взятым на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой под жилищное строительство. По данным нашей компании, под программу "Молодая семья" после утверждения границы возраста 35 лет попадают около 37% наших покупателей. Это на 10% выше. Но цена ипотечного кредита остается завышенной относительно существующей инфляции в стране.
Также закон о субсидиях, предоставляемых россиянам за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Федерации и местных бюджетов, на решение жилищных проблем, которые не облагаются налогом на доходы физлиц, вступающий в силу с 1 января 2008 г., способен сделать более доступной саму ипотечную программу.
К наиболее традиционным мерам финансово-кредитного регулирования рынка недвижимости относятся: обеспечение ликвидности ипотечных банков, обязательное хранение определенной части привлеченных ими средств в центральном банке, контроль за объемом кредитных операций и эмиссией ценных бумаг и т.д.
Рынок, какой бы он ни был, зависим от государственной политики и иногда совершенно непредсказуем. Поэтому в общем довольно-таки непросто сказать, насколько позитивно или же насколько негативно сказываются механизмы государственного регулирования рынка недвижимости.
В 2006-2007 гг. на повышение уровня доступности жилья работал такой инструмент, как стимулирование ипотечного жилищного кредитования. По данным министерства регионального развития, по итогам 2007 г. объем выданных ипотечных жилищных кредитов в России составил более 400 млрд рублей, что почти в два раза превышает долю кредитов, выданных в 2006 г. Безусловно, увеличение продаж по ипотеке наблюдается. Это видно и по данным нашей компании. По ипотечным программам компания МДК работает исключительно со Сбербанком России, и в 2007 г. доля ипотеки в продажах нашей компании в среднем составила 25%. Но говорить о доступности жилья пока рано, ведь рынок не стоит на месте, он растет и развивается, а вместе с ним растут и цены. Ипотека, увеличивая платежеспособный спрос, стимулирует рост цен. При процентной ставке 10,5-14,5% в год рост цен на жилье составляет 2-3% в месяц! Не стоит также забывать, что льготное ипотечное кредитование - это обыкновенная финансовая операция с минимизацией рисков.
Что касается доступности жилья, то это в первую очередь зависит от цен на жилье, и поэтому нельзя забывать о коррупционной составляющей и сопутствующих расходах при строительстве. Взятки, отчисления во внебюджетные фонды, оплата работ энергетиков и газовиков - все это удорожает строительство в 2-2,5 раза.
В российских условиях формирование рынка происходит при участии государства, однако отличительной особенностью развития рынка недвижимости в последние годы является его ориентация на более состоятельных потенциальных участников. Только 12,4% семей сегодня в состоянии приобрести жилье, но даже ограниченный платежеспособный спрос превышает предложение на рынке жилья, и это опять же приводит к постоянному росту цен.
Учитывая все вышесказанное и тот факт, что государство не собирается строить свое федеральное и муниципальное жилье, утверждать об эффективности вклада госаппарата в решение жилищной проблемы рано. Хотя стоит отметить, что существующая система госрегулирования стимулирует активность рынка, увеличивая объемы сделок. А это способствует развитию российского рынка недвижимости, делая его более цивилизованным.
Если подвести итоги, то можно сказать, что, к сожалению, программа "Доступное жилье" практически не сказывается на рынке недвижимости. До настоящего времени ни один из пунктов программы не заработал: механизм получения земли под застройку не упрощен, сроки согласования не сокращены, подключение к внешнем сетям значительно затруднено и т.д. Фактически только развитие ипотеки расширяет круг возможных покупателей.
Очевидно, что уровень развития рынка недвижимости является зависимой величиной от показателей общеэкономического развития государства, и мероприятия по созданию инфраструктуры долгосрочного инвестирования в сфере недвижимости могут способствовать решению многих экономических проблем.
Так, например, несколько моментов, которые могут решить проблему жилья: реальное снижение процентных ставок при ипотеке, стимулирование малоэтажного частного строительства, через предоставление земли под строительство, через систему целевого кредитования под строительство жилья, которое может осуществляться через систему уполномоченных банков; государственная поддержка и прямые инвестиции в новые ресурсосберегающие строительные технологии; целевое льготное налогообложение.
Хорошо, если государству удастся претворить в жизнь разрабатываемую им долгосрочную стратегию массового строительства жилья для всех категорий граждан до 2020 г. Согласно которой к 2010 г. должно быть завершено формирование всей системы градостроительной документации, включая схемы территориального планирования Российской Федерации, субъектов, муниципальных образований, генеральные планы и правила землепользования и застройки всех поселений. Необходимо предусмотреть меры по развитию стройиндустрии и промышленности стройматериалов, завершить реорганизацию системы госэкспертизы проектной документации, государственного строительного надзора, а также контроля градостроительной деятельности. Это позволит обеспечить прозрачность земельных отношений в жилищной сфере, создать условия для добросовестной конкуренции на рынке жилья, усилить уровень безопасности и снизить административные барьеры в жилищном строительстве".