Posted in Новости рынка недвижимости - Полезно знать

"На мой взгляд, сегодня на рынок недвижимости в большей степени влияют натуральные рычаги. Такие факторы, как дефицит площадок под застройку, усиливающиеся год от года проблемы с электроэнергией, автомобильными магистралями и проч. - серьезно ограничивают возможности строительства. Даже при условии достаточного финансирования темпы развития московской транспортной сети сегодня не позволят строить больше 5 млн кв.м жилья в год.
Тем не менее, было бы неправильно отрицать значение государственного регулирования. Если говорить о конкретных примерах, то можно отметить перевод цен на рубли и запрет застройки Москвы точечными объектами. Что касается перевода цен, на наш взгляд, он был достаточно логичен и своевременен. Динамика обменного курса серьезно снизила стоимость недвижимости в рублевом эквиваленте. Переход на рубли, с одной стороны, привел единицы изменения цен в крупных городах (в первую очередь в Москве и Санкт-Петербурге) к общероссийскому формату, с другой - свел на нет выигрыш потребителя от изменения курсовой разницы.
Запрет на точечную застройку, введенный в 2007 г., на мой взгляд, может привести к существенным преобразованиям в масштабах строительного комплекса. Небольшие строительные фирмы, неспособные к масштабному строительству, скорее всего, исчезнут: либо переориентируются, либо сольются с более крупными игроками, либо уйдут в Подмосковье, где ограничений точечной застройки пока не ожидается. Однако на потребителе стремление к укрупнению масштабов также отразится. На данный момент весомая доля предложения объектов бизнес-класса и элиты - это точечная застройка. Сокращение количества площадок под застройку приведет к ограничению предложения, что с большой долей вероятности подтолкнет цены в этом сегменте вверх.
Необходимость регулирования рынка недвижимости на законодательном федеральном уровне бесспорна. Другое дело, что не всегда предпринимаемые шаги достаточно эффективны. Так, например, ужесточение условий для застройщиков - введение дополнительных регуляторов и контроллеров, на мой взгляд, серьезно тормозит активность участников - и то, что жилищная ситуация в России по-прежнему напряженная, лишний раз это подтверждает.
Что касается национального проекта "Доступное жилье", то главный показатель его реализации - это цифры, которые говорят сами за себя. Так, по итогам 2007 г. доля муниципального жилья, возводимого в Москве, достигла 50%, а в 2008 г. правительством озвучены планы по увеличению доли в столице до 60%. Часть этих площадей будет вовлечена в льготные программы.
Однако в массовом понимании жилье в Москве едва ли станет "доступным" в ближайшее время. Принимая во внимание развитие ипотеки, динамику реальных доходов населения и укрепление рубля, позитивные сдвиги в этом направлении, определенно, произойдут. Согласно прогнозам аналитической службы МИАН-агентство недвижимости, примерно к осени 2009 г. финансовые возможности населения будут относительно сопоставимы с уровнем цен.
Несомненно, положительное влияние на рыночную ситуацию оказало бы лицензирование риэлторской деятельности. Около 30% сделок с жилой недвижимостью совершаются частными риэлторами, не имеющими юридического образования, работающими "вчерную". Многочисленные случаи недобросовестного поведения в отношении клиента с их стороны формируют негативный имидж всего риэлтерского сегмента.
Кроме того, я уверена, что рынок недвижимости в России мог бы развиваться активнее в случае принятия закона о риэлторской деятельности, в котором достаточно четко были бы регламентированы стандарты оказания риэлторских услуг, требования к профессиональным участникам рынка и их ответственность.
Также государству по силам влиять на параметры предложения: само собой, оно не может установить верхнюю планку цен в условиях рыночной экономики, но регулировать цены через изменение размера обременения по проектам и устранение практики взяточничества при получении разрешительной документации - в силах государства.
Также возможно:- введение законодательных инициатив, направленных на стимулирование приобретения жилья частными лицами (изменение политики налогообложения);- влияние на ставку ипотечного кредитования - через предоставление коммерческим банкам более дешевых внутренних "длинных" денег под эти цели."