Posted in Новости рынка недвижимости - Полезно знать

"Безусловно, что влияние политики на рынок недвижимости, на сегодня в Латвии, не имеет такого значения, как во время приватизации государственной собственности. Пожалуй, постоянным и неизменным, на протяжение последних 15 лет, было отношение к статусу исторического центра Риги, со строгими правилами застройки и реновации зданий.
После приватизации рынок недвижимости был лишен сколько-нибудь серьезного вмешательства со стороны государства. Начиная с 2004 г. недвижимость стала стремительно дорожать: если в начале года средняя стоимость серийного жилья в Риге была равна €450 за кв.м, то уже в декабре она была уже выше €650 за кв.м (1 мая 2004 г. Латвия вступила в ЕС), в конце 2005 г. превысила €900 за кв.м, а по окончании 2006 г. - достигла €1,500 за кв.м. И, наконец, в апреле минувшего года был побит ценовой максимум, который достиг в среднем €1,700 за кв.м. Столь резкий подъем отрасли недвижимого имущества, превышавший общий темп роста экономики и достигший потолка платежеспособности населения, заставил правительство принять действия сдерживающие ее рост. 16 апреля 2007 г. вступили в силу поправки Кабинета министров в правилах №28; цель данных поправок - введение прогрессивного налога на недвижимую собственность, введение госпошлины в зависимости от стоимости собственности, а также уменьшение спекуляций и уровня инфляции. Параллельно банки стали осуществлять крайне осторожную кредитную политику. После принятых мер значительно уменьшилось количество сделок купли-продажи: если в ноябре 2006 г. в Риге было осуществлено более 1,5 тысячи сделок купли-продажи квартир, то в ноябре 2007 г. таких сделок было не многим более 800. По сравнению с ноябрем 2006 г. в конце 2007 г. предложение выросло более чем на 60%. В начале этого года стоимость квадратного метра "серийки" примерно была равна €1,4 тысячи. Новая кредитная стратегия банков, которая подразумевает выдачу кредитов только после получения официальных справок о доходах и того, что ежемесячный платеж не может превышать 40% от доходов, привела к росту цен на аренду за последний год на 15-30%. Это было вызвано тем, что большинство людей не могут выполнить требования для получения ипотеки и вынуждены снимать жилье.
Государственное участие через принятие нормативных актов более всего повлияло именно на типовое жилье, но более доступны стали не только земельные участки и частные дома, но также и новые проекты и коммерческая недвижимость. Неоспоримо то, что люди, приобретая недвижимость в целях краткосрочных и рискованных инвестиций в конце 2006 г. и в первом полугодии 2007 г., попали в незавидное положение. Но для тех, кто смог выдержать паузу или только сейчас заинтересовался недвижимостью в Латвии, наступивший год и последующий будут являться наиболее благоприятными для приобретения и инвестиций в недвижимую собственность Латвийской Республики. Уже сегодня инвесторы с запада и стран СНГ проявляют не только интерес, но и начинают скупать жилую недвижимость в Юрмале и коммерческую недвижимость в Латвии, а после присоединения Латвии 21 декабря к Шенгенской зоне, можно ожидать динамичного поднятия цен в этих сегментах рынка."

Ольга Побединская, директор по маркетингу БН "Агент 002":

"Государство не может вмешиваться в рыночные механизмы, в этом случае это уже не рынок. Единственным способом опосредованного вмешательства может быть полноценное использование законодательной функции, создание единых правил и контроль их соблюдения. Государство должно гарантировать равенство всех участников рынка (например, создание прозрачной системы распределения земельных участков).
Программа "Доступное жилье" может быть эффективной только при поддержке и защите государства. Государственная защита позволит пресекать формирования спекулятивных отношений и регулировать объемы вводимого жилья (таким образом влиять на уровень предложения). Эта программа невыполнима без обеспечения надежного инструмента накопления средств, направленного непосредственно на приобретение жилья и развития системы ипотечного кредитования, как одного из способов приобретения недвижимости.
Переход от планово-распорядительной системы после распада СССР к более эффективной форме развития рынка жилой недвижимости предполагал создание саморегулирующихся рыночных институтов и минимальное присутствие государства в этой сфере. Принципы, на которых основывается рыночная модель, подразумевают равноправие интересов всех участников, создание эффективных механизмов негосударственного регулирования и организацию рыночного саморегулирования путем объединения профессиональных участников в некоммерческие организации. Таким образом, влияние государства и всей политической системы на рынок недвижимости должно ограничиваться определением границ и правил игры для всех участников рынка посредством законодательной функции. В результате преобразований государство перестает быть основным инструментом в решении жилищной проблемы. Если проанализировать нынешнюю ситуацию, то становится очевидным, что рынок недвижимости не обладает достаточными ресурсами для решения основной задачи - обеспечения доступности жилья для широких слоев населения. В этом случае государство может влиять на ситуацию путем реализации различных программ - таких, как "Доступное и комфортное жилье гражданам России".
Очевидно, что спрос определяется уровнем доходов населения, и в этом роль государства остается главенствующей. Повлиять же на ценообразование в сложившихся условиях можно только путем создания системы льготного налогообложения для компаний, участвующих в реализации социально важных проектов, уменьшения ставки ипотечного кредитования, поддержания в запланированных рамках уровня инфляции, регулирования цен на энергоносители и строительные материалы и возведения жилья на государственные средства. Наиболее ярким примером воздействия на рынок недвижимости является принятие Закона о приватизации жилищного фонда, что привело к расширению сферы гражданско-правового регулирования имущественных отношений.
Создание эффективной законодательной базы и надзор в области соблюдения законодательства могут стать эффективными инструментами для обеспечения прозрачности рынка в целом".