Posted in Новости рынка недвижимости - PRO

Покупка жилья на вторичном рынке это всегда определенный риск. Одним из таких рисков является возможность приобрести недвижимость со "скрытым" владельцем - мистером "Икс". И тогда ранее вожделенное, а сейчас уже купленное жилье может стать проблемой, на которую придется тратить время, деньги, нервы.

Купить квартиру можно с "довеском"

Мистер "Икс" может являться скрытым собственником или просто зарегистрированным жильцом, который в данный момент отсутствует по какой-либо причине. Поэтому во время заключения договора о купле-продаже, необходимо убедиться в юридической "чистоте" предлагаемого жилья. Иначе, такая сделка впоследствии может быть обжалована в судебном порядке.
По мнению специалистов, чтобы избежать подобных ситуаций, покупатель должен любыми возможными способами собрать всю информацию об объекте, который он собрался приобрести. Другими словами, собрать все разрешения и справки, тщательно изучить историю владения недвижимостью. В этом вопросе значительную помощь могут оказать юристы и риелторы.
И хотя в процентном соотношении таких спорных договоров на вторичном рынке минимум, все же риск оказаться в такой ситуации присутствует. Можно прожить несколько лет, прежде чем к вам в гости придет претендент на ваше новое имущество.

Кем же на самом деле являются такие жильцы "Икс"?

Очень часто в таких случаях оказываются бывшие владельцы недвижимости после возвращения со службы в Вооруженных Силах или после отбывания тюремного заключения. Они возвращаются в родные стены и обнаруживают там новых владельцев. Именно поэтому и возникает спорная ситуация. По закону такой жилец "Икс" имеет формальное право на использование своей жилплощади. Однако воспользоваться этим правом он может только в определенном ряде случаев. Например, когда такой жилец в прошлом просто отказался от приватизации или оказался в месте "лишения свободы" еще до того как приватизация состоялась. Тем не менее, шансов на возврат своего имущества у вернувшегося владельца почти нет. Но вот хлопоты с судебными тяжбами и заседаниями вам, как новому владельцу, в таком случае гарантированы.
Намного проще и безопаснее проверить наличие таких скрытых жильцов еще на стадии заключения договора на приобретение жилья. Ведь в случае со службой в Вооруженных Силах РФ или с пребыванием в тюрьме, можно подать соответствующие запросы на проверку "чистоты и прозрачности" заключаемой сделки.
В ряде случаев, жильцом "Икс" может также выступать и один из разведенных супругов. После развода бывшие супруги могут полностью прекратить общение друг с другом и, более того, попросту отказаться от раздела совместно нажитого имущества. В такой ситуации кто-то захочет продать свое имущество, в то время как другая сторона может оценить такой поступок как ущемление собственных прав и подать в суд. По словам экспертов, такие прецеденты случаются не так уж и редко.

В ряде случаев, жильцом "Икс" может также выступать и один из разведенных супругов

Бывают и случаи, когда "нечистые на руку" риелторы намеренно скрывают всех официальных владельцев имущества и пытаются продать недвижимость. В таком случае из реальных жильцов делали настоящих "невидимок", попросту не указывая полный перечень жильцов в необходимых справках. Эксперты обращают внимание на то, что в таких случаях мошенники вступали в сговор с отделением паспортного стола, который и подделывал все необходимые справки. Бывали и более странные случаи, когда живого человека из-за конфликта с другими сожителями, например, попросту делали официально "мертвым". После этого приватизация имущества проводилась только на имена официально живых жильцов. В таком случае всегда просите продавца имущества показать свидетельство о смерти бывшего жильца.
Если же известно, что во время продажи жилплощади отсутствуют некоторые ее собственники, то они должны подтвердить свое согласие путем написания доверенностей, заверенных нотариально.
В том случае, если собственник отбывает срочную службу в армии, то доверенность имеет право заверить командир воинской части. Если же человек проживает на постоянной основе в другой стране, то в таком случае доверенность можно заверить в консульстве Российской Федерации.
Люди, которые прописаны на продаваемой жилплощади, но не обладают правом собственности, обязаны покинуть данную жилплощадь и "выписаться" из нее. Выписку следует проводить до заключения сделки. В том случае, если снятие с регистрации до момента заключения сделки по каким-либо причинам невозможно, то с этих лиц будущий собственник должен в юридическом порядке получить расписку. Согласно расписке, лицо, зарегистрированное на данной жилплощади, должно до указанного срока, сняться с регистрационного учета.
Однако иногда бывает, что так называемые жильцы "Икс" принципиально отказывают в продаже жилплощади. В таком случае от покупки лучше отказаться, ведь по закону, право на жилплощадь будет принадлежать не только новому владельцу, но и оставшимся собственникам. Также встречаются случаи, когда продавец умалчивает о жильце, который имеет право на жилплощадь, но в силу каких-либо обстоятельств, не может принимать участие в сделке. И когда новые владельцы будут радоваться покупке, может появиться еще один хозяин.
Конечно, эту проблему можно решить мирно, путем прихода к компромиссу. Однако наиболее частыми являются случаи, когда не обходится без судовых разбирательств. Каким будет решение суда - зависит от многих факторов и обстоятельств. И все же на судебные процессы уходит огромное количество и денег, и нервов, и времени.
Именно поэтому, прежде чем покупать "кота в мешке", необходимо выполнить тщательную проверку всех документов с юридической стороны.