Posted in Новости рынка недвижимости - Статьи о недвижимости

Пламя кризиса ипотечного кредитования, зародившегося в США, настолько быстро перекинулось на другие страны, что российские "ипотечные" первопроходцы не сразу поняли, что же произошло. Цены на нефть резко снизились, соответственно прекратился поток нефтедолларов и возникли проблемы с наполнением Стабфонда. Рубль обвалился, мировые финансовые проблемы перекрыли источники относительно дешевых ресурсов для ипотечного кредитования российским банкам. И ко всему перед отечественными ипотечными заемщиками замаячила реальная угроза увольнения.

Банк пойдет навстречу заемщику, если до этого он вовремя вносил платежи
Итак, уволили с работы. Первое, что нужно сделать заемщику - обратиться в банк, чтобы либо изменить график платежей, либо получить отсрочку по платежам на несколько месяцев и ни в коем случае не стоит бегать от службы безопасности банка - это обернется еще большими штрафами и повесткой в суд. "Банк, безусловно, пойдет навстречу заемщику, если до этого он вовремя вносил платежи и не допускал просрочек, и разработает индивидуальный график платежей, который будет комфортным," - считают эксперты. То есть все придется решать полюбовно.
Если с работой или другими источниками доходов более-менее нормально, но личные доходы сильно сократились, нужно искать варианты.
Вариант первый - самый простой, особенно если ипотечный кредит в рублях. Ждать! Хотя хуже нет, чем ждать и догонять, но в данном случае это вариант. По крайней мере, любимое жилье сохраняется, нужно только искать деньги.
Вариант второй - рефинансирование своего валютного ипотечного кредита в рублевый. Но здесь тоже не просто. Во-первых, в данном случае рефинансирование выгодно заемщику, а банки на это идут не часто. Во-вторых, даже если банк на это и пойдет, то это будет реализовано в виде выдачи нового кредита, которым гасится старый. Соответственно, выданы деньги будут на сегодняшних условиях - в смысле процентов, сроков и всего остального...

Продать квартиру, избавиться от ипотечного ярма, а самому снять жилье в аренду

Вариант третий — продать квартиру, избавиться от ипотечного ярма, а самому снять жилье в аренду. Вариант имеет практический смысл, если в случае его реализации останется сумма денег, сопоставимая с первичным взносом по ипотеке. То есть после погашения кредита банку, остаток кладется на депозит в ожидании лучших времен. Когда ипотека оживет, то этой суммы должно вполне хватить на приличный первоначальный взнос для покупки нового жилья. Еще один плюс — экономия денег: за аренду сегодня плата в два раза меньше, чем по ипотеке.
Вариант четвертый тоже связан с арендой, только теперь своя квартира не продается, а сдается в аренду. Сами ищем себе жилье попроще. У кого-то могут быть варианты с родительской жилплощадью, с которой в свое время съехали, так как хотелось пожить отдельно. Не те времена теперь, придется уплотняться. Здесь нужно иметь в виду некоторые моменты. Так как квартира ипотечная, а залогодержателем является банк, то вопросы сдачи в аренду нужно согласовывать с банком. Ну и про налоги не стоит забывать. Будьте осторожны и предельно внимательны.
Еще один вариант, который могут предложить в банке - воспользоваться помощью государства, если заемщик будет отвечать установленным требованиям, что позволит получить отсрочку погашения основного долга на срок до 12 месяцев.
Вопрос о государственной поддержке этой категории заемщиков настолько интересен, что достоин отдельного рассмотрения. Единственное, что здесь можно сказать это то, что возможность получения помощи от государства сроком на 1 год есть только у тех, кто соответствует требованиям Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) - специального подразделения АИЖК как раз для таких случаев. В частности, на помощь государства могут рассчитывать только те заемщики, у которых в собственности нет никакой другой квартиры, кроме той, что куплена по ипотечному договору. Даже если у них есть доля в недвижимости в другом городе, то уже возникают проблемы.

Можно направить на погашение задолженности материнский капитал (около 300 тыс. рублей)
Определенный процент заемщиков сможет воспользоваться и государственной программой, позволяющей направить материнский капитал (около 300 тыс. рублей) на погашение задолженности.
Сегодня на рынке ипотеки началась настоящая "холодная война". Большинство банков повысили процентные ставки до 20-25% и ужесточили условия выдачи кредитов. К тому же, к примеру, работники металлургической и строительной отраслей вообще попали в неофициальный "черный" список нежелательных заемщиков. А реально в Москве сегодня ипотекой занимаются всего восемь крупных и специализированных банков. И получается, что улучшить жилищные условия в нынешней ситуации могут только избранные.
А вот партнер банков по ипотечному треугольнику - девелоперы - на удивление повели себя более цивилизованно. Чтобы удовлетворить спрос на жилье, застройщики разработали несколько схем покупки квартир, в которых возможна пролонгированная оплата. На сегодняшний день по данным РИА "Стройинформконсалтинг", на рынке существует ряд предложений по рассрочке платежа, которые отличаются друг от друга как сроками, так и процентами.
Получается, что в развернувшейся антикризисной борьбе банков и застройщиков за ускользающего клиента пока впереди строители.
В качестве такого примера борьбы за клиента в условиях кризиса можно привести акцию девелоперской компании "Стройарсенал", получившей название "Поживи в доме и получи его в подарок!".

"Руководитель отдела продаж компании "Стройарсенал" Александр Осташкевич"

Суть предложения заключается в следующем: любому клиенту предоставляется право заключить договор аренды загородного дома в коттеджных поселках, а через десять лет проживания на правах аренды будет считаться, что стороны произвели взаимные расчеты и дом принадлежит клиенту. Несомненным преимуществом данного предложения является то, что программа компании "Стройарсенал" рассчитана со ставкой всего 10%. Еще одним преимуществом данного проекта является простота и быстрота. По словам руководителя отдела продаж компании Александра Осташкевича: "Клиенту не нужно собирать справки, подтверждающие доходы и иные документы. Вселиться в выбранный коттедж можно в день обращения".
При этом любая, даже самая выгодная рассрочка при приобретении жилья в новостройке - это все равно не ипотека. Суть заключается в том, что по завершении строительства любого дома в любой компании остаток задолженности по оплате стоимости квартиры должен быть полностью погашен. И здесь у покупателя два пути: либо выплатить оставшуюся сумму из своих собственных средств, либо взять кредит в банке.
Но рациональное зерно в этом, несомненно, присутствует. Есть все основания полагать, что к моменту истечения первых договоров с пролонгированными платежами (год-два) ситуация с кризисом в стране, и, соответственно, с ипотечным рынком, выровняется. При всех проблемах банковской сферы государство не позволит ипотеке как единственному механизму реализации программы "Доступное жилье" безвременно умереть. К тому же уже в следующем году, по прогнозам экспертов, ставки по ипотечным кредитам снизятся до уровня осени 2007 года.