Posted in Новости рынка недвижимости - Статьи о недвижимости

Растущая стоимость продуктов и стремительно увеличивающееся население Земли обуславливают повышение стоимости сельскохозяйственной земли по всему миру. При этом инвестиционная привлекательность последней существенно меняет структуру ее собственников и механизм ценообразования.

Наиболее дешевая земля - в Бразилии
Если ранее, среди покупателей сельхозугодий доминировали фермеры и крестьяне, то теперь все большее значение приобретают инвесторы, предпочитающие извлекать пользу из сельскохозяйственной земли путем ее перепродажи, а не сельскохозяйственной обработки. Подобное наиболее ярко выражено в окрестностях ирландского Дублина, где стремительно растет количество собственников приобретающих фермы для "сельского образа жизни", а не для занятия сельским хозяйством. Об этом свидетельствует компания Savills.
Между тем, выгодность данного мероприятия легко объясняется спецификой ирландского земельного рынка являющегося наиболее дорогим в Мире. С 1999 по 2006 год стоимость гектара земли сельскохозяйственного назначения выросла в стране со средних €10 000 до €55 000. Ирландская пашня стоит в 4 раза дороже британской и в 10 раз больше французской земли. На фоне этого, наиболее дешевая земля располагается в Бразилии, где стоимость 1 га земли может достигать всего €350. Для сравнения: аналогичная площадь в США оценивается в среднем от $2,500 до $6200.
Вместе с тем, земля в отличии от недвижимости продается значительно реже, вследствие чего обороты национальных рынков земли довольно скромны. Так, в Ирландии ежегодно продается около 0.2% всего земельного фонда страны, во Франции данный показатель составляет 1.4%, а в Англии 0.6% в год.
Не удивительно, что при таких темпах в Ирландии каждый земельный участок перепродается в среднем раз в 555 лет в то время как французский надел меняет своего собственника раз в семь десятилетий!
Меняющаяся структура покупателей обуславливает изменение механизма ценообразования. Если ранее основной определяющей стоимости сельскохозяйственной земли являлся доход фермера, способного за счет своих средств приобрести надел, то теперь значение данного фактора снижается. Так, в Великобритании средняя стоимость пахотных угодий сейчас выше чем в середине 90-х годов, когда национальные фермеры обладали большим доходом, чем в настоящий момент. На фоне этого еще сохраняют свое значение такие ценообразующие факторы как плотность населения, оборот земельного рыка и предложение на нем, инфраструктура, культурные и социальные аспекты, законодательство, структура сельскохозяйственного производства, политическая стабильность и т.д. Своеобразная классификация основных мировых рынков сельскохозяйственной земли представлена в отчете компания Savills от июля 2008 года.
Название страны Средняя цена за гектар Средний размер надела Право пользования Риски собственника Политическая стабильностьБритания $15,000 - $27,000 за гектар 80 - 120 гектар без ограничения отсутствуют достаточнаяЕЭС - 15 стран $7,850 - $95,000 за гектар От 10 гектар и более ограничивается отсутствуют достаточнаяЦентральная и Восточная Европа $3,150 - $4,750 за гектар Отсутствует возможность приобретения ограничивается присутствуют недостаточнаяАвстралия $900 - $2,300 за гектар 200 — 5,000 и более гектар без ограничения отсутствуют достаточнаяНовая Зеландия $3,900 - $15,600 за гектар 150 - 800 гектар без ограничения отсутствуют достаточнаяСША $2,500 - $6,200 за гектар 40 — 500 гектар без ограничения отсутствуют достаточнаяКанада $2,500 - $7,500 за гектар 40 — 500 гектар без ограничения отсутствуют достаточнаяЮжная Америка $1,000 - $2,500 за гектар 8,000 - 10,000 гектар без ограничения присутствуют недостаточная
Резюмируя данный сегмент, стоит отметить что, не смотря на мировой кризис, сельскохозяйственная земля будет дорожать в долгосрочной перспективе. Дефицит плодородной земли будет вынуждать отдельные страны осуществлять зарубежные инвестиции в инфраструктурные проекты с целью эксплуатации земли иностранных государств.
Примером подобного являются действия правительства Южной Кореи, арендовавшего в ноябре 2008 года сельскохозяйственные земли на Мадагаскаре. Условием для их эксплуатации стало использование местной рабочей силы и строительство сопутствующей инфраструктуры в виде дорог и гидротехнических коммуникаций. Аналогичные действия предпринимают власти Китая и Саудовской Аравии.
При этом, ледники Скандинавии уже частично скуплены частными инвестиционными фондами, а компании из США рассматривают проекты постройки трубопроводов с пресной водой в засушливых районах Азии.
Все это позволяет говорить о формировании в ближайшее время нового глобального инвестиционного рынка, где объектами вложений становятся вода и плодородная почва.